בלוג

שמאי מקרקעין

איך שמאי מקרקעין מעריך זכויות בניה בהערכת שווי קרקע

לעיתים שמאי מקרקעין נדרש להעריך שווי קרקע על ידי כימות זכויות הבנייה בחלקה ובעסקאות ההשוואה.

הערכות אלה, אופייניות בעיקר לשומות מקרקעין לבתים פרטיים ומגרשים ריקים.

במקרים רבים, חישוב זכויות הבנייה מתבצע בנוסף על השטח הבנוי.

זכויות בנייה לכל מגרש נגזרות מכח תכנית בניין עיר. על כל חלקה בנויה כחוק חלה תכנית או מכלול תכניות.

ייתכן וקיים מגרש שעם השנים אושרו בו כמה תכניות משביחות. תכניות כגון: תוספת מרתפים, קומות, חדרי יציאה לגג ועוד.

שמאי מקרקעין נדרש לרכז את כל התכניות הרלוונטיות לקרקע מתוך כלל גורמי התכנון.

בין גורמי התכנון: רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים והוועדה המקומית.

כל תכנית בניין עיר מגדירה זכויות ותנאים. התכניות מלוות בטבלאות זכויות בנייה ותשריט המגדיר ייעוד לתאי השטח בתכנית.

בדוגמה זו, נציג איך שמאי מקרקעין מחשב שווי קרקע לפי מכלול זכויות הבנייה.

נסבך את הדוגמא ולא ניתן שווי קרקע מוגדר למ"ר. את השווי למ"ר נחלץ מעסקה דומה בסביבה.

נותנים לדוגמה:

המגרש הנישום:

שטח מגרש נתון: 500 מ"ר.

זכויות בנייה עיקרי: 30% לקומה.

מרתפים: 80% מקונטור הבית.

חדרים בגג: 40 מ"ר לחדר בגג. יתרת הגג תשמש כמרפסת.

מקדם חצר: 15%.

הפחתה למרתף: 50%.

מקדם חדר בגג: 80%.

מקדם מרפסת גג: 30%.

עסקאות השוואה:

ברחוב, נמכר מגרש ריק בשטח של 600 מ"ר עם תב"ע זהה במחיר של 5,000,000 ש"ח.

ברחוב, נמכר מגרש בשטח של 500 מ"ר עם בית בנוי וותיק בשטח של 100 מ"ר עם תב"ע זהה במחיר של 4,500,000 ש"ח.

עלויות בנייה שחוקות בבניין הוותיק הקיים 500 ש"ח למ"ר. יזמות שחוקה.

איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מגרש לפי כימות זכויות בנייה:

ראשית, שמאי מקרקעין ינתח את עסקאות ההשוואה לצורך חילוץ שווי מ"ר מבונה.

מ"ר מבונה זה בעצם מ"ר וירטואלי שעליו ניתן להקים מבנה.

אם יש לך מגרש בשטח של 1,000 מ"ר ועליו זכויות בנייה ל – 100 מ"ר בקומה אחת – יש לך 100 מ"ר מבונה.

ניתוח העסקה הראשונה:

ראשית בואו נכמת את מכלול זכויות הבנייה למגרש בשטח של 600 מ"ר.

600 מ"ר * 30% לקומה + 30% לקומה + 40 מ"ר חדר בגג * 80% מקדם + 144 מ"ר מרתף * 50% מקדם + 140 מ"ר מרפסת גג * 30% מקדם + 420 מ"ר חצר * 15% = 569 מ"ר מבונה אקוויוולנטי.

כעת, נחלק את התמורה שהתקבלה במ"ר המבונה שהתקבל מניתוח התכנית.

569 / 5,000,000 = 8,800 ש"ח למ"ר מבונה.

ניתוח העסקה השניה (חילוץ שווי הבנוי משווי קרקע):

בשלב הראשון נפחית את שווי המבנה. 100 מ"ר בנוי * 500 ש"ח בניה שחוקה למ"ר = 50,000 ש"ח.

ננתח את מכלול זכויות בנייה למגרש בשטח של 500 מ"ר:

500 מ"ר * 30% לקומה + 30% לקומה + 40 מ"ר חדר בגג * 80% מקדם + 120 מ"ר מרתף * 50% מקדם + 110 מ"ר מרפסת גג * 30% מקדם + 350 מ"ר חצר * 15% = 477 מ"ר מבונה אקוויוולנטי.

כעת, נחלק את התמורה ללא מרכיב הבנוי שהתקבלה במ"ר המבונה שהתקבל מניתוח התכנית.

477/ 4,450,000 = 9,300 ש"ח למ"ר מבונה.

נשאלת השאלה, למה הבית השני נמכר במחיר גבוה יותר עם הבית שווה רק 50,00 ש"ח?

שווי הבית הינו מגלם אגרות בניה שכבר שולמו בעבר וניתנות לזיכוי, וכן, קיים פיתוח (פנימי) של תשתיות מים, ביוב וחשמל שכבר מובלות לחלקה.

סיכום הערכת שווי קרקע לבית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

בשלב הסופי נבצע חישוב ממוצע פשוט לתוצאות שווי קרקע שהתקבלו. הממוצע המתקבל הינו 9,000 ש"ח למ"ר מבונה.

מניתוח העסקה השניה אנחנו כבר יודעים כמה מ"ר מבונה יש במגרש בשטח של 500 מ"ר.

נכפיל את הממוצע שהתקבל בכמות מ"ר מבונה (477) ונקבל את שווי הקרקע המשוער, בגבולות 4,300,000 ש"ח.

לוגו א. פז שמאות מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.