מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שמשלמים על זכויות בנייה שאושרו מיום שרכשנו את הבית ולא מימשנו. במימוש, שמאי היטל השבחה מטעם הוועדה המקומית ממכין חוות דעת שמאית ובה נקוב סכום התשלום. לשמאות של שמאי היטל השבחה מטעם הוועדה מצורפת גם דרישת תשלום עם הסכומים כשהם צמודים למדד.

היטל השבחה זה מס שמשלמים עבור אישור תכנית שהוסיפה זכויות בנייה. זו יכולה להיות תכנית מתאר, תכנית מפורטת, תכנית איחוד וחלוקה, בקשה לשימוש חורג והקלה.

בסיס החיוב בתשלום היטל השבחה הוא 15 יום מיום אישור התכנית ברשומות. במקרה של שימוש חורג או הקלה, ביום שבו אושר השימוש החורג או ההקלה.

קיימים מקרים בהם לא נשלם היטל השבחה כלל. שמאי היטל השבחה, בביצוע חוות דעת שמאית צריך להכיר את הפטורים מתשלום.

תוספת ממ"ד ותוספות בניה מכח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה. בהרחבת דירת מגורים לצרכי מגורים עד לשטח של 140 מ"ר לא יחול היטל השבחה. בהקלה עד לשטח של 110 מ"ר לא יחול היטל השבחה.

כל תכנית שאושרה לפני 1.7.1975 לא יחול עליה היטל השבחה – זה מועד תחילת החוק.

Table of contents [Close]

הגשת ערר על חיוב בהיטל השבחה בעזרת שמאי פרטי וללא שמאי מכריע עד היטל השבחה של 90,000 ש"ח:

איך שמאי היטל השבחה משתמש להקטנת היטל השבחה:

מה צריך לדעת שמאי היטל השבחה על מימוש מלא ומימוש חלקי בהיטל השבחה:

הגשת ערר על חיוב בהיטל השבחה בעזרת שמאי פרטי וללא שמאי מכריע עד היטל השבחה של 90,000 ש"ח:

לאחרונה, אושר כי חייב בהיטל השבחה עד לסכום של 90,000 ש"ח לא חייב לערער על החיוב אצל שמאי מכריע ויכול להתנהל ישירות מול הוועדה (העירייה).

התיקון מאפשר למי שרוצה לערער על החיוב בהיטל השבחה להיעזר בשמאי היטל השבחה פרטי ישירות מול הוועדה (העירייה) ללא הצורך בשמאי מכריע.
בעבר, אם החייב בהיטל השבחה היה מקבל תשלום של 50,000 ש"ח – לא תמיד הייתה כדאיות כלכלית להגיש ערר בגלל העלויות של השמאי המכריע. כיום, הדרך להגיש עררים התקצרה, הייתה נגישה יותר ומאפשרת לחייב בהיטל השבחה להגיש ערר ללא הוצאות גבוהות כמו בעבר.

בעבר השמאי המכריע היה גובה 4.5% עד להיטל השבחה של 500,000 ש"ח. יוצא, שהיום בתביעה של 90,000 ש"ח החייב חוסך כ – 4,800 ש"ח כולל מע"מ בגין הטיפול בערר.

במקרים מסוימים מאושרת בקרקע תכנית שמוסיפה זכויות בנייה אבל לא יחול בגינה היטל השבחה או שיחול היטל השבחה נמוך. זאת מהסיבה כי אין וודאות כלכלית או שההשבחה דחויה.

הרעיון בגביית היטל השבחה הוא התרומה הכלכלית שגורמת ההשבחה. לדוגמה, אם מאשרים לי תוספת של 50 מ"ר בקומת הקרקע זה עדיף מ – 50 מ"ר בקומת המרתף. שאותם אני לא אנצל במרתף כי אני לא הולך להפוך את הבית. אולי אשתמש בזכויות בניה אלה שהבית יהיה כבר וותיק ולהריסה.

אם הרחבת שטח עיקרי בקומת הקרקע זה תרומה של 100%, תרומה של מרתף בדחייה לתום חייו הכלכליים של הבית תניב אולי 10 מ"ר אקוויוולנטי במקום 50 מ"ר. מטרת שמאי היטל השבחה הינה להוכיח כי ההשבחה קטנה כדי להקטין או לבטל את תשלם היטל ההשבחה.

איך שמאי היטל השבחה משתמש להקטנת היטל השבחה:

בביצוע שמאות מקרקעין במסגרת ערר או הערכת המס, שמאי מקרקעין היטל השבחה צריך להתחשב במקדם המבטא את מורכבות ביצוע תוספת בניה על בינוי קיים.

במקרים רבים זכויות בנייה מאושרות בזמן שהבית כבר בנוי על מפי תכנית קודמת. במקרה זה, כל מ"ר שהתכנית החדשה מוסיפה צריך לקבל מקדם התאמה המבטא את מורכבות תוספת הבניה.

מקדם התאמה זה יכול לנוע בין 70% – 75%, בהתאם למקרה הספציפי.

נניח שאושרה הרחבה של קומה שניה בשטח של 30 מ"ר. שווי מ"ר מבונה הוא 10,000 ש"ח. ההשבחה היא 300,000 ש"ח והיטל ההשבחה (50%) הוא 150,000 ש"ח.

בגלל שביצוע תוספת בניה זו עבודה מורכבת הכוללת עלויות בנייה, התאמה וביצוע יציקות על חצר שתידרש לשחזור, קיימת הנחה רווחת כי יש להפחית 30% משווי זכויות הבנייה.

אם נכפיל את היטל ההשבחה במקדם של 70% נקבל שהתשלום הינו 105,000 ש"ח בלבד.

שמאי היטל השבחה יצירתי יכול לבחון את הקרקע, את קווי הבניין ואת תנאי השטח על מנת להגיש ערר מנומק בשביל להקטין את היטל ההשבחה.

מה צריך לדעת שמאי היטל השבחה על מימוש מלא ומימוש חלקי בהיטל השבחה:

המושג "מימוש" הוא הרגע בו חלה החבות לתשלום היטל ההשבחה.

מימוש יכול להיות בקבלת היתר בנייה, יום אישור ההקלה או השימוש החורג, התחלת השימוש בזכויות הבנייה שאושרו בתכנית והעברת זכויות לאחר (מכירה).

מימוש חלקי: תכנית מסוימת אישרה לי להרחיב את ביתי ב – 100 מ"ר. הגשתי תכנית אדריכלית המבקשת הרחבה של 50 מ"ר בלבד. במקרה זה, אשלם היטל השבחה חלקי על סך של 50 מ"ר המבוקשים.

מימוש מלא: תכנית מסוימת אישרה לי להרחיב את ביתי ב – 100 מ"ר. בחרתי לא לבנות דבר ומכרתי את הבית. אשלם היטל השבחה מלא על כל ה – 100 מ"ר.

שמאי היטל השבחה הבקיא בהיטל השבחה, צריך להזהיר את לקוחותיו מ"מס סקרנים".

אדם סקרן אשר יבקש מהוועדה המקומית שומת היטל השבחה לידיעה, למרות שאינו מתכוון לבצע פעולה בקרוב, ישלם ריבית הצמדה גבוהה עד לתשלום בפועל.

במקרה זה, יותר משתלם לפנות לשמאי מקרקעין פרטי שבקיא בהיטלי השבחה לקבלת הערכת היטל השבחה שלא יוצמד לריבית גבוהה ולמדדים.

תשלום היטל ההשבחה מיום אישור התכנית ועד התשלום בפועל, יוצמד הסכום למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה – הנמוך מבניהם.

מיום המימוש או בקשת שומה על ידי אזרח "סקרן", תשולם ריבית נומינלית של 0.5% לחודש.

חישוב היטל השבחה לדוגמה:

בשנת 2010 רכשת נכס מקרקעין שמותר לבנות עליו או שבנוי עליו 100 מ"ר. בשנת 2015 אושרה תכנית שמתירה להרחיב את הבנייה ב – 50 מ"ר נוספים.

כיום אתה מעוניין למכור את הנכס. הוועדה המקומית על ידי שמאי מקרקעין תדרוש ממך 50% משווי זכויות הבנייה שקבלת בשנת 2015 (ה – 50 מ"ר).

איך השמאי המקרקעין העוסק בהיטל השבחה יחשב את היטל ההשבחה לתשלום?

היטל ההשבחה מחויב על שווי הקרקע בלבד. זאת אומרת, ללא יזמות, מע"מ והבנייה (בלוקים).

דוגמא לתחשיב היטל השבחה לתשלום:

סעיפי הפטור מהיטל השבחה:

הרחבת דירה עד 140 מ"ר. התנאי: מגורים בדירה למשך 4 שנים. או שעברו 4 שנים מיום התכנית.
פטור מהיטל השבחה על תוספת שטחים המשפרים נגישות לבעלי מוגבלויות.
הקמת ממ"ד.
חיזוק מבנים על פי תמ"א 38. מעבר ל – 2.5 קומות המתווספות, ישולם היטל השבחה של 25%.
במקרה של הקלה, יינתן פטור של עד 110 מ"ר להרחבת דירת מגורים.
מצב חומרי – פטור נדיר.
פרויקט שיכון שכונות. במתחם אשר הגדר לכך, לא יחול חיוב בהיטל השבחה.

מה הזכויות שלי בהגשת ערר על היטל השבחה על ידי שמאי היטל השבחה:

כיום, לאור תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, ניתן להתנגד לתשלום היטל השבחה.

על גובה התשלום יש לפנות לשמאי מכריע.

במחלוקת על גובה החיוב, יש לפנות בעזרתנו ליו"ר מועצת השמאים והמועצה תפנה את החייב לשמאי מכריע. השמאי המכריע יכריע על גובה החיוב בלבד.

התנגדות על עצם החיוב בהיטל השבחה – יש לפנות לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.

הוועדה תמנה שמאי מקרקעין מייעץ ותדון בעניין. על החלטת וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.

מחלוקת על גובה החיוב – יש לפנות בעזרתנו ליו"ר מועצת השמאים והמועצה תפנה את החייב לשמאי מכריע והשמאי המכריע יכריע על גובה החיוב.

אל תמהרו לשלם היטלי השבחה ואל תוותרו על הזכות שלכם להתנגד ולנהוג חכם על הכסף.

משרדנו בעזרת שמאי מקרקעין מוסמכים המומחים בהיטל השבחה, ישמחו לתת לך שירות ולהגיש התנגדות יסודית ומנומקת לתשלום היטל השבחה. טיפול מדויק, ייסודי ומסור יחסוך לך עשרות ומאות אלפי שקלים.

אם קבלתם חיוב בהיטל השבחה, אל תהססו, תתקשרו אלינו, תספרו לנו על מהות החיוב, אנו נקשיב לכם וניתן לכם את הפתרון הטוב ביותר.

קישור לאתר משרד המשפטים המפרסם את תיקון 84 – שמאי מכריע.