מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על התחדשות עירונית?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על התחדשות עירונית?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על התחדשות עירונית?

בוחרים שמאי מקרקעין בירושלים המתמחה בהתחדשות עירונית? בתקופה האחרונה, התחדשות עירונית הינה הדבר החם והמדובר ביותר בתחום הנדל"ן.

בכל רחבי הארץ, מהקריות ועד לבאר שבע קמים פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38, פינוי בינוי ותכניות מקומיות שונות.

רבים טוענים כי חלק מהפרויקטים של ההתחדשות העירונית מבוצעים ללא תכנון מקיף וגורמים לציפוף לא מבוקר של האוכלוסייה.

לראיה, בחלק מהערים החלו לרסן את היתרי הבנייה שניתנים מתוקף תמ"א 38 ולצמצם את שטחי התמורה לדיירים.

כולנו ערים, כי לאחרונה בדקה וועדה מיוחדת את עצם הארכתה של תכנית תמ"א 38.

אחת הסיבות להפסקת התכנית הינה הגבלת הבנייה הלא מבוקרת במרכזי הערים ומתן סמכות לוועדה המקומית לקבוע את תנאי ההתחדשות העירונית.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על תכנית האב?

בעיריית ירושלים, מחלקת תכנון עיר עבדה שעות נוספות והגתה שלל תכניות אב ומתאר לפיתוח חלק מהשכונות.

תכניות האב, מסדירות את יישום ההתחדשות העירונית ותורמות לתכנון יעיל, מבוקר ותואם את מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

שמאי מקרקעין בירושלים אשר נדרש לבצע הערכת נכס מקרקעין, נדרש לשליטה מלאה בשלל תכניות האב לפיתוח השכונות לרבות תכניות השימור.

כל הערכת שווי של בית, דירה, מגרש ועוד, צריכה להתבצע בהסתמך על המכלול התכנוני התקף על המקרקעין לרבות תכניות האב.

שמאי מקרקעין בירושלים אשר לא יבצע בדיקה מקיפה של הדירה או הבית הנישום מול תכנית האב לשכונה, יכול לפספס פוטנציאל תכנוני ממשי אשר מוסיף לשווי הנכס.

במאמר זה, נפרט כמה מתכניות האב ומתאר לפיתוח השכונות בירושלים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין הירושלים על מתחם התלפיות?

מתחם תלפיות אשר במקור מיועד לתעשייה, שינה את אופיו לאזור מסחר. שימושי המסחר, במקום, שימושי התעשייה מותרים ב"היתר לשימוש חורג" או נעשים ללא היתר כלל.

תכנית האב באה להסדיר את השימושים המסחריים ולקבוע מצב סטטוטורי מתאים.

בין היתר, התכנית מוסיפה בנייה של 855 יח"ד על ה – 400 מותרות, סה"כ 1,255 יח"ד.

שמאי מקרקעין בירושלים, בבואו לבצע הערכת שווי דירה, בית פרטי, חנות או משרד, באזור התעשייה של תלפיות, נדרש לבקיאות מוחלטת בתכנית האב למתחם.

ייתכן ותכנית האב הגדילה זכויות ו/או שינתה ייעוד ובכך הגדילה את שווי הנכס או אף ייתכן ופגעה בשוויו.

במידה ולנכס נגרמה ירידת ערך עקב אישור תכנית, במצבים מסויימים ניתן לתבוע את הוועדה המקומית מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

תמונת אורטופוטו של המתחם:

שמאי מקרקעין תלפיות

מפת ייעודי הקרקע החדשים בשכונת תלפיות:

שמאי מקרקעין תלפיות

תכנית מתאר לכניסה לעיר:

מטרת התכנית הינה עיצוב המרחב הציבורי, פיתוח אזור הכניסה לעיר כמתחם הכולל שימושים מעורבים בדגש על מסחר, תעסוקה, מלונאות ותרבות.

בתכנון, ברובע יפעלו מערכות תחבורה ציבורית משולבות, כגון: הרכבת הכבדה, הרכבת הקלה, אוטובוסים ומוניות.

השינויים הצפויים ישפיעו על חלק מהנכסים המסחריים בסביבה. בבואו שמאי מקרקעין בירושלים להעריך משרד או חנות, יש לבדוק את הנגישות הצפויה מתכנית המתאר לנכס נשוא ההערכה. ייתכן ושיפור תחבורתי ישפר את הנגישות לנכס  ויוסיף לשוויו.

תרשים התכנית המוצעת:

שמאי מקרקעין ירושלים

הפרוגרמה התכנונית:

מה צריך שמאי מקרקעין בירושלים לדעת על שכונת ארנונה ותלפיות:

תכנית האב קובעת חלוקה ל – 6 מתחמי בינוי והגדרת הנחיות תכנון בהתאם למאפייניהם.

המתחמים הם: מתחם עין צורים, שלום יהודה, דרך חברון, שכונת ארנונה, שכונת תלפיות, המתחמים הדיפלומטיים.

התכנית באה להסדיר את הבינוי מכח תכניות התחדשות עירונית (תמ"א 38), תכניות מקומיות חדשות ועוד.

מטרת התכנית הינה קביעת הוראות בינוי לתוספות בנייה, לשימור, לציפוף ולהתחדשות עירונית בשכונת ארנונה – תלפיות. התכנית מנחה את הוועדה המקומית במתן היתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ועוד.

בנוסף, מטרת התכנית הינה קביעת מדיניות עירונית לקידום תכניות בתחום התכנית בעניין ייעודי קרקע, שימושי קרקע, נפח הבינוי, דרכים, שטחי ציבור ועוד.

בעצם, התכנית באה להסדיר בנייה לא מבוקרת מכח ההתחדשות העירונית ומהווה פתרון תכנוני יעיל לתכנון לא מבוקר.

שמאי מקרקעין בירושלים אשר נדרש לבצע הערכת שווי של דירה, בית פרטי או כל נכס מקרקעין אחר, נדרש לבדוק את מיקום הנכס הנישום ביחס למסמכי תכנית האב לשכונה לצורך זיהוי מגמות המשפיעות על הייעוד של המקרקעין וזכויות הבנייה הקיימות ו/או הפוטנציאליות.

כידוע, זכויות בנייה ופוטנציאל ממשי להתחדשות עירונית מעלות את שווי הדירה. 

להלן מפת מתחמי הבינוי של התכנית:

שמאי מקרקעין ירושלים

תרשים ייעודי הקרקע על פי התכנית:

שמאי מקרקעין בירושלים

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על שכונת קטמונים ח – ט:

עיריית ירושלים ומשרד הבינוי יזמו תכנית להתחדשות עירונית בשכונת קטמונים.

במסגרת התכנון, מוצעת תוספת של 2,900 יח"ד.

התכנית הינה דוגמא נוספת לתכנון מבוקר של ההתחדשות העירונית.

התכנית שמה דגש על המרקם החברתי ושילוב שימושי המגורים עם שימושי המסחר ומבני הציבור.

מחקרים הראו כי שילוב שימושי מגורים ומסחר "מחייה" את השכונה ומשפר את איכות חיי התושבים.

ברחוב בר יוחאי הוצע פרויקט פינוי בינוי הכולל הריסה של 3 בנייני רכבת והקמת 5 מגדלים גורדי שחקים.

שמאי מקרקעין בירושלים המבצע הערכת שווי דירה או בית פרטי בשכונה, נדרש לזהות את ייעודה בתכנית ההתחדשות העירונית.

מבנים אשר בהם קיימים תהליכים מתקדמים לביצוע פרוייקט פינוי בינוי או תמ"א 38, שווים גבוה יותר מנכסים דומים בסביבה אשר לא מצויים בהליכים מתקדמים של התחדשות עירונית.

להלן תרשים השכונה המתוכננת:

שמאי מקרקעין בירושלים

להלן תרשים מתחמי הבינוי:

שמאי מקרקעין בירושלים

הוועדה המקומית הגתה תכניות אב לשכונות הבאות: אגן נחל קדרון, אזור תעשייה גבעת שאול, אזור תעשייה תלפיות, תכנית המתאר לכניסה לעיר, מושבות ירושלים, קטמונים ח-ט, שכונת בקעה, שכונת גוננים, שכונת גילה, שכונת יובלים – גנים, דרום נחלאות, שכונת רוממה, שכונת רחביה, שכונת ערב אסווארחה, צור באהר, שכונת בית הכרם, שכונת ארנונה, שכונת רסקו.

חלק מהתכניות האב קובעות הוראות שימור ברמות שונות. הוראות השימור יכולות להשפיע על יישום תכניות להתחדשות עירונית.

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לנתח כל חלקה ביחס לתכניות השימור שחלות על המקרקעין ואף לבצע בדיקה מול מחלקת השימור של הוועדה המקומית.

זכרו! זכויות בנייה ופוטנציאל תכנוני ממשי שווים כסף רב!

לנוחיותכם, להלן קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.

משרדנו, פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וההתחדשות העירונית. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. 

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על התחדשות עירונית?
שם המאמר
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על התחדשות עירונית?
תיאור
בוחרים שמאי מקרקעין בירושלים המתמחה בהתחדשות עירונית? בתקופה האחרונה, התחדשות עירונית הינה הדבר החם והמדובר ביותר בתחום הנדל"ן.
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר