מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה?

ירושלים הינה עיר ייחודית באופייה. בירושלים קיימים מבנים רבים אשר מוגדרים לשימור ברמות שונות.

מצד אחד, שימור מבנים מצד אחד תורם לאופי העיר ושומר על ייחודה, מצד שני, בעלי נכסים רבים מתקשים לנצל את זכויות הבנייה החלות על הקרקע עקב מגבלת תכניות השימור.

דרגות השימור הינן שונות, וכל מגבלת שימור "פוגעת" בצורה שונה על ניצול מלוא זכויות הבנייה.

רמות שימור לדוגמה:

שימור חזית: דרגת שימור זה קובעת כי לא ניתן לבצע שינוי אדריכלי במבנה אשר ייפגע בחזית הייחודית בבניין.

איסור הריסה: דרגת זימור זו קובעת כי לא ניתן להרוס את הבניין הקיים עקב ייחודו ותרומתו האדריכלית לעיר.

מצד שני, בעלי נכסים רבים מעוניינים לבנות תוספת בנייה או לממש את נכסיהם בצורה המיטבית ביותר הכוללת את כל זכויות הבנייה המותרות.

ניגוד אינטרסים זה, גורם למחלוקת טבעית בין בעלי הנכסים לבין מחלקות התכנון בעירייה.

לזכויות בנייה ערך כלכלי רב! אל תמהרו לוותר עליהן!

לא פעם אנו נתקלים בבעלי נכסים אשר זכויותיהם מוגבלות עקב תכנית השימור החלה על הנכס שברשותם.

מצד שני, לא הכל שחור ולבן.

בעל נכס אשר יבקש לממש תוספת בנייה בבניין לשימור, נדרש לליווי מקצועי של שמאי מקרקעין בירושלים אשר ידע לבצע את כל הבדיקות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת לבדוק את כל אפשרויות הבנייה בכפוף לתכנית השימור.

לצורך ביצוע בדיקה זו, מומלץ לפנות למשרד שמאי מקרקעין בירושלים הבקיא בכל רזי תכניות השימור ומתמחה ספציפית בירושלים.

שמאי מקרקעין בירושלים ידע לבצע ניתוח תכניות בניין עיר, לעמת את מחלקת תכנון עיר ואת מחלקת השימור מול מסמכי התכנית המקנה זכויות בנייה אשר להן ערך כלכלי רב.

כידוע, לזכויות בנייה נוספות קיים ערך כלכלי רב. שמאי מקרקעין בירושלים ידע למקסם את אפשרויות הבנוי בחלקה על ידי מחקר מעמיק של זכויות הבנייה לניצול.

עבודתו של שמאי המקרקעין במקרה זה הינה מחקרית לרוב. במקרה של בדיקת ערכן של זכויות הבנייה, התחשיב הכלכלי אינו בהכרח מהווה את המרכיב העיקרי של עבודת שמאי המקרקעין.

לא פעם, אנו נתקלים במידע תכנוני אשר סותר את עצמו ו/או אינו ברור דיו.

לדוגמה:

לבקשתו של בעל דירת מגורים או בית פרטי, שמאי מקרקעין נתבקש להעריך את שוויה של דירה הממוקמת בקומה השלישית והאחרונה בבניין של 3 דיירים.

מבדיקה שנעשית על ידי שמאי מקרקעין, מתגלה, כי גג הבניין צמוד לדירתו בטאבו. על פי מידע תכנוני המתייחס לבניין סמוך, אושרה להפקדה בוועדה המחוזית תכנית מקומית המאפשרת לו לבנות 5! קומות מגורים מעל דירתו.

בהנחה כי ניתן לבנות 2 דירות מגורים בכל קומה, יוצא, כי רק זכויות הבנייה בדירתו שוות מעל 10,000,000 ₪.

יחד עם זאת, על הבניין חלה תכנית שימור ומנגד, על פי תכנית האב, חלות על החלקה הוראות התחדשות עירונית.

מה עושים במצב זה? האם בעל הזכויות בגג לא יכול לנצל את זכויות הבנייה ונדרש לוותר על 10,000,000 ₪?

תכנית אב ומתאר לפיתוח השכונות:

מערך התכנון ומתווה את מדיניות הבנייה בירושלים, מכיר בצורך להגדיל את זכויות הבנייה בשכונות העיר.

ניקח לדוגמא את שכונת בקעה.

שמאי מקרקעין המתמחה בירושלים יודע כי בשכונה, בין היתר, חלה תכנית מספר 3770 אשר מתווה מדיניות בנייה וקובעת חזיתות לשימור, בניינים לשימור ואף עצים לשימור.

מנגד, אותם המגרשים המוגדרים לשימור, מוגדרים להתחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) בתכנית האב.

תרשים מתוך תכנית האב:

חלקם של הבניינים המוגדרים לשימור בדרגות שונות, בתכנית האב מוגדרים בייעוד של התחדשות עירונית.

אל תמהרו לוותר על זכויות הבנייה מתוקף תכניות משביחות!

לדוגמה, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין בירושלים ולהגיע להסדר עם מחלקת התכנון כי תותר לכם הריסת בניין לשימור עם חזית לשימור בכפוף לחידוש החזית על פי ערכה האדריכלי בבניין החדש המנצל את זכויות הבנייה בצורה מיטבית.

זכרו! זכויות בנייה שוות כסף רב.

משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות בנייה. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 0504-837-837

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

 

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר