מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן?

רמת גן הינה בין הערים המרכזיות אשר מרכיבות את מטרופולין תל אביב. רמת גן הינה חברה בפורום ה – 15. בשטחה של רמת גן נמצאים: אוניברסיטת בר אילן, בית החולים תל השומר, הפארק הלאומי, הספארי, אצטדיון רמת גן ועוד.

שטחה של רמת גן הינו כ – 13,300 דונם.

בדומה לערים אחרות, רמת גן הוקמה במטרה לשמש עיר כפרית. כיום, רמת גן משמשת כעיר מרכזית בתמהיל העסקי של מדינת ישראל.

רמת גן רוויה במוקדי מסחר כגון: קניון איילון, קניון ביאליק, קניון עופר, אצטדיון רמת גן, בורסת היהלומים ועוד.

במאמר מקצועי זה נדבר על שוק הדיור והמשרדים והקשר ביניהם מבחינת שמאות המקרקעין ושמאי המקרקעין ברמת גן.

משרדים:

במתחם בורסת היהלומים שוכנות מלבד היהלומנים, חברות ביטוח גדולות, חברות השקעות, בנקים מסחריים ועוד. מגדל משה אביב אשר עתיד לאבד את תואר הבניין הגבוה בישראל מכיל בתוכו פעילות ענפה של משרדי עורכי דין, משרדי מקצועות חופשיים נוספים ואת מטה בנק מזרחי טפחות.

בצדו הדרומי של רחוב ז'בוטינסקי קם בניין אמות-אטריום אשר חלקו מושכר בשיטת "חדרי העבודה".

מגדל אמות אטריום ברמת גן:

מגדל אמות אטריום ברמת גן

בנוסף לבניין זה, קמו ברמת גן בניינים נוספים אשר מציפים את שוק המשרדים. מגדלי אלון הסמוכים ברחוב יגאל אלון בתל אביב ועוד.

שמאי מקרקעין ברמת גן, בבואו להעריך שווי משרד, צריך להתחשב בכלל ההשלכות מריבוי בנייני המשרדים והשפעת מודל השכרת חדרי העבודה על כלל המשרדים באזור. מצד אחד, משרדים בבניינים וותיקים יותר כמו "בנייני התאומים" מוצעים במחירים נגישים יותר, מצד שני, מודל השכרת חללי העבודה משפיע על כללי המשחק.

חללי העבודה מנסים למכור לכם את ההרגשה שאתם מוקפים בשותפים פוטנציאליים ושניתן להרוויח מהסגמנטציה שמוצעת.

חלק מהבניינים הוותיקים יותר, החלו לעלות על טרנד המשרדים להשכרה לפי שעה. מושכרים חדרי פגישות, חדרי ישיבות ואף אולמות לכנסים. בנוסף לחדר המבוקש, ניתן לקבל גם מלצרית שתגיש קפה לאורחים.

כיום, עסקים רבים מעוניינים לצמצם הוצאות קבועות ובכך לחסוך ולשפר ביצועים פיננסיים. שיפור שיעורי הרווח התפעולי ישפרו את מעמד העוסק או החברה מול הבנק ויאפשרו את כח המיקוח על הריביות ועוד.

לכן, כל הערכת שווי משרד צריכה להיעשות בקפידה רבה. על שמאי המקרקעין ברמת גן לבצע 2 בדיקות עיקריות.

  1. בדיקה יסודית של תכניות בניין העיר. בדיקה זו תספק מידע מוקדם על מתחרים חדשים הצפויים לקום ולשחוק את הרווחים מההנבה הצפוייה של המשרדים.
  2. בדיקת המתחרים הקיימים בסביבה הקרובה ואת השפעתם על כוחות השוק.

להלן מחירי חללי העבודה, מאת אתר האינטרנט של "WEWORK":

 מחירי חללי העבודה מאת אתר האינטרנט של

ניתן לראות ש"כסא" בחלל עבודה פתוח שאין בו פרטיות ושקט מתחיל מ – 750 ₪ לחודש. כמובן שניתן גם להשכיר חדר עבודה פרטי ושקט תמורת סכום גבוהה יותר.

מחירי משרדים פרטיים בתל אביב, מתוך אתר האינטרנט שלן "WEWORK":

מחירי משרדים פרטיים בתל אביב מתוך אתר האינטרנט שלן

יחד עם זאת, מודל זה אינו מתאים לכל אחד. קיים שוק גדול מאוד של עסקים המבקשים משרד אינטימי בקומה אינטימית. שמאי מקרקעין מומחה ברמת גן המתמחה במשרדים, ידע להעריך נכון כל הצעה ולכוון את לקוחותיו לקבלת החלטה בטוחה ומושכלת.

תחבורה והשפעתה על שווי המקרקרעין ברמת גן:

רחוב ז'בוטינסקי עתיד ליהנות מנגישות תחבורתית משופרת על ידי מערכת הסעת ההמונים.

מפת הקו האדום בדרך ז'בוטינסקי (באדיבות נת"ע):

מפת הקו האדום בדרך ז'בוטינסקי (באדיבות נת

שמאי מקרקעין ברמת גן צריכים לשים לב להתפתחות התחבורתית העתידית והשפעתה על שווי נכסי המקרקעין, משרדים ודירות מגורים כאחד.

מגורים:

שמאי מקרקעין ברמת גן נדרש לקחת בחשבון מכלול גורמים בבואו להעריך דירות מגורים. כל שמאי מקרקעין הפעיל ברמת גן ובאזור גוש דן בכלל, יודע, כי נגישות למקומות תעסוקה איכותיים מעלה את שווי נכסי המגורים.

מה טוב יותר מלשים את הילדים בגן ולהגיע לעבודה תוך כמה דקות?

בסמוך למתחמי מגדלי המשרדים קמים בנייני מגורים גורדי שחקים. דירות המגורים הסמוכות למוקדי המשרדים זוכות ליתרונות בולטים, כגון: קרבה לצירי תחבורה ומקומות עבודה.

לדוגמא, ה – "TIME TOWER" אשר סמוך למוקדי תעסוקה וצירי תחבורה (הסעת המונים). בניין מגורים זה בנוי על ציר התחבורה, דבר אשר מקנה יתרונות וחסרונות. רבים מחפשים מקום מגורים אשר ימוקם צעד אחד ממרכז העסקים של העיר.

מגדל הסיטי טאוור ברמת גן, בבנייה:

מגדל הסיטי טאוור ברמת גן, בבנייה

הדירות הוותיקות ברמת גן:

הדירות הוותיקות נהנות רבות מהשיפור התחבורתי ברמת גן. שמאי מקרקעין ברמת גן, המומחים שבהם, נדרשים להכיר על בוריה את מערכת ההסעה ההמונית המתוכננת. כיום ברמת גן פעולת מנהלה מטעם הרכבת הקלה אשר נותנת שירותים לבעלי הדירות הוותיקות. השירותים כוללים גם בינוי אקוסטי למניעת רעש ועוד.

מחקרים מראים שקרבה למערכת הסעת המונים מעלה את שווי נכסי המקרקעין. יחד עם זאת קרבה מוגזמת למוקדי רעש, שמשפיעה על הערכת שווי דירה או בית פרטי, צריכה להיבדק בצורה פרטנית על ידי שמאי מקרקעין הבקיא ברמת גן.

להלן קווי הרכבת הקלה המתוכננים ברמת גן (באדיבות נת"ע):

התחנות הקו האדום ברמת גן יהיו תת קרקעיות וימוקמו ברח' ביאליק ואבא הילל (באדיבות נת"ע).

קווי הרכבת הקלה המתוכננים ברמת גן

במרכזה של רמת גן יעבור הקו הסגול ויחצה את רחוב כורזין, רבין, הירדן ועוד (באדיבות נת"ע).

בנוסף, יחצה את רמת גן קו מטרו אשר יגיע עד לראש העין (באדיבות נת"ע).

רמת גן קו מטרו

השפעת כל אלו הינה קריטית על שווי נכסי המגורים ברמת גן. טרם ביצוע פעולה, יש להתייעץ עם משרדנו בקשר להשפעות צפויות על שווי נכסי המקרקעין. רק שמאי מקרקעין המתמחה ברמת גן ידע לתת לך את הייעוץ הטוב ביותר.

מדיניות תמ"א ברמת גן והשפעתה על דירות וותיקות:

רמת גן הינה שחקן בולט בתחום תמ"א 38 בישראל. למעלה מ – 70% מכלל הבנייה ברמת גן הינה במסגרת תמ"א 38.

בעבר העירייה ברמת גן אישרה פרויקטים רבים ואף סיפקה הקלות כמו ממ"ד בקו בניין 0 ועוד.

כידוע, על מנת שפרויקט תמ"א 38 יהיה כלכלי, על הקבלן לבנות ולמכור דירות מגורים שייבנו על הבית המחוזק.

בדרך כלל, דייר בדירה קיימת בפרוייקט תמ"א, מקבל ממ"ד (כ – 12 מ"ר) ומרפסת שמש.

הדעה הרווחת כי זו היא התמורה המקובלת. רבים מבעלי הדירות הוותיקות כאשר מציעים את דירותיהם למכירה, מגלמים את הפוטנציאל התכנוני מכח תמ"א 38 במחיר המכירה, דהיינו אותם 12 מ"ר ממ"ד ומרפסת שמש.

דוגמא לתוספת בפרוייקט תמ"א 38 במסלול חיזוק:

דוגמא לפרוייקט תמ"א 38 הריסה ובנייה, התוספת תחושב באופן הבא:

לאחרונה, זיהינו מגמה חדשה בכל הקשור במדיניות העירייה לעניין תמ"א 38.

העירייה אכן ממשיכה לתת אור ירוק לפרויקטים חדשים, אבל! חל שינוי בתוספת המטרים לכל דירה.

העירייה זיהתה כי קיימת בעיית צפיפות חמורה שמקורה מתוספת הדירות החדשות ברחובות שבמקור לא יועדו לגידול מהותי בצפיפות.

העירייה לדעתנו, מעוניינת בחיזוק המבנים, אבל קיימת מגמה של עד כדי צמצום מוחלט של תוספת הגודל לכל דירה וותיקה בפרוייקט של הריסה ובנייה.

כך, נראה כי לדעת העירייה יותר מבנים בסביבה יחוזקו מבלי שהצפיפות תגדל עד כדי למפרע באיכות החיים.

לאחרונה, נתקלנו במקרה בו התמורה לבעלת דירה ישנה בבית המיועד לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה הייתה נמוכה מהמצופה. בעלת הדירה קבלה תמורת דירתה הישנה – דירה חדשה עם תוספת של כ – 2 מ"ר בלבד. וזאת אחרי ערעור והחלטה סופית של מוסדות התכנון.

רק שמאי מקרקעין מקצעי ברמת גן יכול ליידע אותך כי קיימים כלים שונים בהם ניתן לקבל תמורה עדיפה ממה שמציע הקבלן, הגם במקרה שלא תתקבל תוספת בנייה לדירה קיימת.

אם אתם מעוניינים לבצע עסקה במקרקעין או שקבלתם הצעה מיזם תמ"א 38, מחובתכם לפנות אלינו ולקבל את הייעוץ הטוב ביותר בכדי להשיג את התמורה המקסימלית.

משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 0504-837-837

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר