מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין ברמת גן?

שמאי מקרקעין ברמת גן זה שמאי אשר מתמחה ברמת גן ובקיא בתכנון העדכני של העיר.

כאשר שמאי מקרקעין ברמת גן מעריך שווי דירה, בית פרטי או משרד, עליו לתת משקל גם לנושאי מיסוי המקרקעין הייחודיים לרמת גן.

רמת גן הינה בין הערים המרכזיות אשר מרכיבות את מטרופולין תל אביב וחברה בפורום ה – 15 הערים הגדולות.

בשטחה של רמת גן נמצאים: אוניברסיטת בר אילן, בית החולים תל השומר, הפארק הלאומי, הספארי, אצטדיון רמת גן ועוד.

שטחה של רמת גן הינו כ – 13,300 דונם.

בדומה לערים אחרות, רמת גן הוקמה במטרה לשמש עיר כפרית. כיום, רמת גן משמשת כעיר מרכזית בתמהיל העסקי של מדינת ישראל.

רמת גן רוויה במוקדי מסחר כגון: קניון איילון, קניון ביאליק, קניון עופר, אצטדיון רמת גן, בורסת היהלומים ועוד.

במאמר זה נדבר על שוק הדיור והמשרדים מנקודת מבטו של שמאי מקרקעין ברמת גן.

שוק המגורים ממבטו של שמאי מקרקעין ברמת גן:

שמאי דירות ברמת גן נדרש לקחת בחשבון מכלול של גורמים בבואו להעריך שווי דירות מגורים.

כל שמאי מקרקעין הפעיל ברמת גן ובאזור גוש דן בכלל, יודע, כי נגישות למקומות תעסוקה איכותיים מעלה את שווי נכסי המגורים.

מה טוב יותר מלשים את הילדים בגן ולהגיע לעבודה תוך כמה דקות?

בסמוך למתחמי מגדלי המשרדים קמים בנייני מגורים גורדי שחקים.

דירות המגורים הסמוכות למוקדי המשרדים זוכות ליתרונות בולטים, כמו קרבה לצירי תחבורה ומקומות עבודה.

לדוגמא, ה – "TIME TOWER" אשר סמוך למוקדי תעסוקה וצירי תחבורה (הסעת המונים).

בניין מגורים זה בנוי על ציר התחבורה, דבר אשר מקנה יתרונות וחסרונות. רבים מחפשים מקום מגורים אשר ימוקם צעד אחד ממרכז העסקים של העיר.

מגדל הסיטי טאוור ברמת גן, בבנייה:

שווי הדירות הוותיקות ברמת גן:

הדירות הוותיקות נהנות רבות מהשיפור התחבורתי ברמת גן.

שמאי מקרקעין ברמת גן, נדרשים להכיר על בוריה את מערכת ההסעה ההמונית המתוכננת.

כיום ברמת גן פעולת מנהלה מטעם הרכבת הקלה אשר נותנת שירותים לבעלי הדירות הוותיקות. השירותים כוללים גם בינוי אקוסטי למניעת רעש ועוד.

מחקרים מראים שקרבה למערכת הסעת המונים מעלה את שווי נכסי המקרקעין.

יחד עם זאת קרבה מוגזמת למוקדי רעש, שמשפיעה על הערכת שווי דירה או בית פרטי, צריכה להיבדק בצורה פרטנית על ידי שמאי מקרקעין הבקיא ברמת גן.

מה יכול לחדש שמאי מקרקעין ברמת גן על מדיניות תמ"א 38 והשפעתה על דירות וותיקות:

רמת גן הינה שחקן בולט בתחום תמ"א 38 בישראל. למעלה מ – 70% מכלל הבנייה ברמת גן הינה במסגרת תמ"א 38.

בעבר העירייה ברמת גן אישרה פרויקטים רבים ואף סיפקה הקלות כמו ממ"ד בקו בניין 0 ועוד.

כידוע, על מנת שפרויקט תמ"א 38 יהיה כלכלי, על הקבלן לבנות ולמכור דירות מגורים שייבנו על הבית המחוזק.

בדרך כלל, דייר בדירה קיימת בפרוייקט תמ"א, מקבל ממ"ד (כ – 12 מ"ר) ומרפסת שמש.

הדעה הרווחת כי זו היא התמורה המקובלת.

רבים מבעלי הדירות הוותיקות כאשר מציעים את דירותיהם למכירה, מגלמים את הפוטנציאל התכנוני מכח תמ"א 38 במחיר המכירה, דהיינו אותם 12 מ"ר ממ"ד ומרפסת שמש.

דוגמא לתוספת בפרוייקט תמ"א 38 במסלול חיזוק:

דוגמא לפרוייקט תמ"א 38 הריסה ובנייה, התוספת תחושב באופן הבא:

מגמה חדשה השטחי התמורה בפרוייקטים של תמ"א 38:

לאחרונה, זיהינו מגמה חדשה בכל הקשור במדיניות העירייה לעניין תמ"א 38.

העירייה אכן ממשיכה לתת אור ירוק לפרויקטים חדשים, אבל! חל שינוי בתוספת המטרים לכל דירה.

העירייה זיהתה כי קיימת בעיית צפיפות חמורה שמקורה מתוספת הדירות החדשות. בעיקר ברחובות שבמקור לא יועדו לגידול מהותי בצפיפות.

העירייה לדעתנו, מעוניינת בחיזוק המבנים, אבל קיימת מגמה של עד כדי צמצום מוחלט של תוספת הגודל לכל דירה וותיקה בפרוייקט של הריסה ובנייה.

כך נראה, כי לדעת העירייה יותר מבנים בסביבה יחוזקו מבלי שהצפיפות תגדל וזה יפגע באיכות החיים.

לאחרונה, נתקלנו במקרה בו התמורה לבעלת דירה ישנה בבית המיועד לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה הייתה נמוכה מהמצופה.

בעלת הדירה קבלה תמורת דירתה הישנה – דירה חדשה עם תוספת של כ – 2 מ"ר בלבד. וזאת אחרי ערעור והחלטה סופית של מוסדות התכנון.

רק שמאי מקרקעין מקצועי ברמת גן ידע ליידע אותך כי קיימים כלים שונים בהם ניתן לקבל תמורה עדיפה ממה שמציע הקבלן, הגם במקרה שלא תתקבל תוספת בנייה לדירה קיימת.

שוק המשרדים ממבטו של שמאי משרדים ברמת גן:

במתחם בורסת היהלומים שוכנות מלבד היהלומנים, חברות ביטוח גדולות, חברות השקעות, משרדי עורכי דין, בנקים מסחריים ועוד.

לדוגמה, בצדו הדרומי של רחוב ז'בוטינסקי הוקם בניין אמות-אטריום אשר חלקו מושכר בשיטת "חדרי העבודה".

מגדל אמות אטריום ברמת גן:

בנוסף לבניין זה, קמו ברמת גן בניינים נוספים אשר מציפים את שוק המשרדים. לדוגמה מגדלי אלון הסמוכים ברחוב יגאל אלון בתל אביב ועוד.

השפעת גידול בהיצע "חללי העבודה" ממבטו של שמאי מקרקעין ברמת גן:

שמאי מקרקעין ברמת גן, בבואו להעריך שווי משרד, צריך להתחשב בכלל ההשלכות מריבוי בנייני המשרדים והשפעת מודל השכרת חדרי העבודה על כלל המשרדים באזור.

מצד אחד, משרדים בבניינים וותיקים יותר כמו "בנייני התאומים" מוצעים במחירים נגישים יותר, מצד שני, מודל השכרת חללי העבודה משפיע על כללי המשחק.

חללי העבודה מנסים למכור לכם את ההרגשה שאתם מוקפים בשותפים פוטנציאליים ושניתן להרוויח מהסגמנטציה שמוצעת.

חלק מהבניינים הוותיקים יותר, החלו לעלות על טרנד המשרדים להשכרה לפי שעה.

מושכרים חדרי פגישות, חדרי ישיבות ואף אולמות לכנסים. בנוסף לחדר המבוקש, ניתן לקבל גם מלצרית שתגיש קפה לאורחים.

לדברי שמאי מקרקעין ברמת גן, עסקים רבים מעוניינים לצמצם הוצאות קבועות ובכך לחסוך ולשפר ביצועים פיננסיים.

שיפור שיעורי הרווח התפעולי ישפרו את מעמד העוסק או החברה מול הבנק ויאפשרו את כח המיקוח על הריביות ועוד.

לכן, כל הערכת שווי משרד צריכה להיעשות בקפידה רבה. על שמאי המקרקעין ברמת גן לבצע 2 בדיקות עיקריות.

בדיקות חובה ששמאי משרדים ברמת גן נדרש לבצע:

1. בדיקה יסודית של תכניות בניין העיר. בדיקה זו תספק מידע מוקדם על מתחרים חדשים הצפויים לקום ולשחוק את הרווחים מההנבה הצפוייה של המשרדים.
2. בדיקת המתחרים הקיימים בסביבה הקרובה ואת השפעתם על כוחות השוק.

להלן מחירי חללי העבודה, מאת אתר האינטרנט של "WEWORK":

ניתן לראות שמחיר "כסא" בחלל עבודה פתוח שאין בו פרטיות ושקט מתחיל מ – 750 ₪ לחודש. כמובן שניתן גם להשכיר חדר עבודה פרטי ושקט תמורת סכום גבוהה יותר.

מחירי משרדים פרטיים בתל אביב, מתוך אתר האינטרנט של "WEWORK":

יחד עם זאת, מודל זה אינו מתאים לכל אחד.

קיים שוק גדול מאוד של עסקים המבקשים משרד אינטימי בקומה אינטימית.

שמאי מקרקעין מומחה ברמת גן המתמחה במשרדים, ידע להעריך נכון כל הצעה ולכוון את לקוחותיו לקבלת החלטה בטוחה ומושכלת.

השפעת מערכת הסעת המונים על שווי הנדל"ן ממבטו של שמאי מקרקעין ברמת גן:

רחוב ז'בוטינסקי עתיד ליהנות מנגישות תחבורתית משופרת על ידי מערכת הסעת ההמונים.

מפת הקו האדום בדרך ז'בוטינסקי (באדיבות נת"ע):

שמאי מקרקעין ברמת גן צריכים לשים לב להתפתחות התחבורתית העתידית והשפעתה על שווי נכסי המקרקעין, משרדים ודירות מגורים כאחד.

להלן קווי הרכבת הקלה המתוכננים ברמת גן (באדיבות נת"ע):

התחנות הקו האדום ברמת גן יהיו תת קרקעיות וימוקמו ברח' ביאליק ואבא הילל (באדיבות נת"ע).

במרכזה של רמת גן יעבור הקו הסגול ויחצה את רחוב כורזין, רבין, הירדן ועוד (באדיבות נת"ע).

בנוסף, יחצה את רמת גן קו מטרו אשר בסופו של דבר לא יגיע עד לראש העין (באדיבות נת"ע).

השפעת כל אלו הינה קריטית על שווי נכסי המגורים ברמת גן.

טרם ביצוע פעולה, יש להתייעץ עם משרדנו בקשר להשפעות צפויות על שווי נכסי המקרקעין.

רק שמאי מקרקעין המתמחה ברמת גן ידע לתת לך את הייעוץ הטוב ביותר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על מיסוי מקרקעין:

מיסוי מקרקעין הינו נושא קריטי שיש לתת עליו את הדעת במכירת דירה, בית או נכס מסחרי.

בין המסים הנפוצים הינו מס שבח. מס שבח משולם על הרווח שנוצר ממחיר הרכישה הממודד לבין מחיר המכירה.

קיימים פטורים שונים אשר פוטרים ממס שבח בנכסי מגורים. יחד עם זאת, בבתים פרטיים יש לבדוק האם העסקה מושפעת מזכויות בנייה נוספות.

במידה והעסקה משופעת מזכויות בנייה נוספות רשות המסים עלולה לגבות עליהן מס שבח גבוה.

שימוש נכון בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין יכול לסייע רבות בחסכון במס שבח.

בנכסים מסחריים אין הטבה במס שבח ולפיכך יש לרכז את כל ההוצאות שהשקיע המוכר בנכס על מנת להקטין את חבות המס.

היטל השבחה היו מס המשולם על יתרת זכויות בנייה שטרם נוצלו והשפיעו על שווי המכירה.

יוצא, כי השבחה אשר אין בה תוספת ערך כלכלית, לא יחול בגינה חיוב.

לדוגמה: עירייה אישרה זכויות בנייה למרתף. הקרקע זה סלע אשר החציבה לצורך הקמת המרתף תעלה הון רב. בפועל שכנים לא בונים מרתפים בשכונה.

בגין השבחה לא ישימה כלכלית זו לא יחול חיוב.

אבל מה קורה כאשר ניתן להקים מרתף אבל רק בנינו את הבית?

חישוב היטל השבחה בגין זכויות בנייה דחויות על ידי שמאי מקרקעין:

נניח שרק בניתם את הבית ועכשיו אתם רוצים למכור. אבל בזמן הבנייה אושרה תכנית המוסיפה זכויות בנייה למרתף.

נניח שהקמת המרתף הינה כלכלית. שווי מ"ר מרתף: 4,000 ש"ח * 80 מ"ר מרתף = 320,000 ש"ח.

מיסוי היטל השבחה הינו 50% לפיכך, עלינו לכאורה לשלם סך של 160,000 ש"ח היטל השבחה.

שמאי היטל השבחה מומחה יטען כי לא כלכלי להרוס את הבית החדש להקמת מרתף שתרומתו שולית.

לפיכך יבצע שמאי היטל השבחה ברמת דן חישוב דחייה ליתרת חייו הכלכליים של הבית.

בהנחה ויתרת חייו הכלכליים של הבית הינה 50 שנה (בית חדש) ויבצע שמאי מקרקעין ברמת גן חישוב מקדם דחייה בשיעור של 6-5% לשנה.

מקדם הדחייה המתקבל הינו 5.5% בלבד. לפיכך היטל ההשבחה שישולם הינו 5.5% * 160,000 ש"ח = 8,700 ש"ח בלבד.

מס נוסף הנפוץ בנכסים מסחריים ובתים פרטיים הינו תשלום לרשות מקרקעי ישראל.

בביצוע עסקה במגרש מוחכר בייעוד מגורים ששטחו מעל 280 מ"ר מצריך בדיקה מעמיקה.

הסיבה הינה כי במגרשים העולים על 280 מ"ר יש לשלם דמי היוון עבור זכויות בנייה נוספות. כמו כן, שמאי מקרקעין צריך לבחון קיומו של מצב של "בינוי בפועל".

בינוי בפועל זה מצב משפטי בו החוכר רכש רק חלק מזכויות הבנייה במועד ההקצאה שהיו מותרות בתב"ע.

דוגמה לחישוב בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין:

לדוגמה, בשנת 1960 היה מותר לבנות בית של 200 מ"ר על מגרש לש 500 מ"ר.

חוכר ביקש מרמ"י לחכור רק 100 מ"ר ולשלם פחות על קיבולת בניה מופחתת.

מה יקרה שהחוכר יבקש למכור את הבית?

אם שטח המגרש עולה על 280 מ"ר, יידרש החוכר לשלם עבור 100 המ"ר שלא רכש דאז לפי 91% משווים במועד הבקשה (היום).

אם אתם מעוניינים לבצע עסקה במקרקעין או שקבלתם הצעה מיזם תמ"א 38, מחובתכם לפנות אלינו ולקבל את הייעוץ הטוב ביותר בכדי להשיג את התמורה המקסימלית.

לנוחיותכם, קישור לאתר ההנדסה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין.

ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.