מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין?

בוחרים שמאי מקרקעין בראש העין?

למרות היותה עיר קטנה, ראש העין מתמודדת עם הגירה חיובית מאסיבית לעיר.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על המרקם העסקי בראש העין:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין על שכונת פסגות אפק:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על המרקם העסקי בראש העין:

ראש העין רוויה באזורי תעשייה. אזור התעשייה "פארק תעשיות אפק" ו"לב הארץ".

מתחמי תעשייה אלה, משלבים שימושי אחסנה, מסחר, תעשייה והייטק.

רבים מתושבי ראש העין מועסקים במשרדי חברות ההיטק בפאר תעשיות אפק.

בין החברות היושבות בפארק תעשיות אפק:

כלמוביל, יורוקום, אריקסון, פרטנר, וריפון, טורנדו ועוד.

תמונת חניון כלמוביל בפארק אפק (קרדיט לחברה הכלכלית ראש העין):

שמאי מקרקעין בראש העין צריך לשים לב להתפתחות השטחים המסחריים בעיר.

לדוגמה, המבנה המסחרי הנמצא בסמוך לאזור התעשייה בפינת הרחובות בן נון יהושע פינת הרב שלום מנצורה.

המבנה נבנה לא מזמן וכבר מכיל חנות מזון, חדר כושר "פרופיט" ועוד.

שמאי מקרקעין בראש העין יכול בקלות לזהות כי בראש העין חסרים שטחים מסחריים איכותיים וקניון גדול.

רוב המסחר בחלקה הוותיק של העיר מתרכז בקטע מסוים ברחוב שבזי המצוי בסביבת הדואר.

למרות המחסור בשטחי המסחר בחלקה הוותיק של העיר, כוחות השוק לא יוצרים שטחי מסחר איכותיים לתושבים.

על אף חסרונם של השטחים המסחריים, ראש העין יכולה להתגאות במבני ציבור מרשימים יחסית לגודלה.

בין המבנים הציבוריים הבולטים, הינו מרכז התרבות ואמנות על שם "קימרלינג". מדובר על מבנה מרשים הבנוי בסגנון עתידני.

תמונת אילוסטרציה (קרדיט לחברה הכלכלית ראש העין):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין על שכונת פסגות אפק:

השכונה לקחה חלק מהותי ביותר במלחמה במחירי הדיור.

ראש העין השתתפה גם בתכנית מחיר מטרה של יאיר לפיד ואורי אריאל ובתכנית של מחיר למשתכן של משה כחלון.

ראש העין חתמה על הסכם גג בו התחייבה להכפיל את מספר תושביה על ידי בניית שכונה חדישה בחלקה הדרום מזרחי.

השכונה מתחלקת לתתי שכונות שהן: פרסי נובל, האומנים, הנביאים,C, D, F.

בעבר גם שכונת פרסי נובל נקראה שכונה A ושמה שונה בשלב מאוחר יותר.

שמאי מקרקעין בראש העין אשר פועל בשכונת פסגות אפק צריך להבין את ההבדלים בין השכונות.

ההבדל המהותי בין השכונות הינו צפיפות המגורים. שכונת פרסי נובל צפופה פחות והבניינים הקיימים בה נמוכים, לרוב 4-6 קומות.

במתחם האומנים קיימים בניינים גבוהים יותר. חלק מהאזורים בשכונת מתחם האומנים הינם צפופים יותר ביחס לשכונת פרסי נובל.

יחד עם זאת, בשכונת האומנים קיימים בתים צמודי קרקע. שילוב של בתים צמודי קרקע עם מבנים גבוהים יותר מאזן את העומס על התשתיות בשכונה.

שמאי מקרקעין בראש העין אשר עוקב אחר התפתחות התחבורתית של העיר צריך להכיר את המחלף החדש שנבנה בכניסה הדרומית לעיר.

המחלף צפוי לתת פתרון לפקקים הנוצרים ביציאה והכניסה לעיר ולבטל את ריבוי הרמזורים ביציאה משכונת פסגות אפק.

תמונת שכונת פסגות אפק (קרדיט לחברה הכלכלית ראש העין):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין על ערכי הנוף ומבנים היסטוריים:

שמאי מקרקעין נוטים לייחס תרומה כלכלית לשווי מקרקעין הנובעים מערכי נוף.

שכונת פסגות אפק ממוקמת על רמה אשר ממנה ניתן לראות את תל אביב, רמת גן, פתח תקווה ועוד.

מדירות רבות בראש העין נצפה נוף הררי / חולי לרוב או נוף אורבני לכיוון מערב.

לדוגמה, חלקה המזרחי של שכונת פרסי נובל משקיף על אתר מגדל צדק. מחלקה הצפוני של שכונת האומנים ניתן לראות את כפר קאסם ושטחים פתוחים.

כיום מול שכונת פרסי נובל מסתיימות עבודות הפיתוח של הגן הלאומי מגדל צדק. מדובר על פארק שינוהל על ידי קק"ל והכניסה אליו תהיה בתשלום.

על פי תכנית מספר רנ/11/ג משנת 2013 הוחלט על פיתוח הגן הלאומי. בשנה האחרונה בוצעו עבודות שיפוץ רבות במבנה הטירה הוותיקה וכל סביבת הטירה עברה פיתוח עירוני מאסיבי.

שמאי מקרקעין בראש העין אשר מעריך שווי דירה, שווי בית פרטי או שווי נכס מסחרי צריך לשים לב לערכי הסביבה של אותו הנכס הן מבחינה נופית והן מבחינה כלכלית.

תרשים הגן הלאומי מגדל צדק (קרדיט לאתר רשות מקרקעי ישראל):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין על גירושין ופירוק שיתוף במקרקעין:

ההגירה המאסיבית לעיר הביאה לרוב משפחות צעירות אשר היו זכאיות לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה.

על פי מחקרים, נמצא כי אחוז גדול מהמשפחות הטריות מתגרשות לאחר תחילת החיים המשותפים או לאחר שנולדים ילדים.

התקופה האחרונה לא הייתה קלה למשפחות הצעירות. משבר הקורונה הביא לקשיים כלכליים שטרם נראו בישראל.

רבים איבדו את מקום העבודה והמתח הכלכלי השפיע על היחסים בין בני זוג רבים.

המציאות הכלכלית ומערכת המשפט המודרנית מאפשרות כיום ביצוע פירוק שיתוף המקרקעין ולקבוע מזונות לטובת הילדים.

שמאי מקרקעין בראש העין אשר בקיא במחירי השוק יכול לעזור רבות על מנת לקבוע שווי הוגן לצורך תשלומי האיזון בין בני הזוג.

שמאי מקרקעין בראש העין בבואו לקבוע שווי דירה לצורך פירוק שיתוף צריך לשים לב למיקום הנכס, קיומם של ערכי נוף ועוד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מיסוי מקרקעין בפירוק שיתוף במקרקעין:

פירוק שיתוף במקרקעין עקב גירושין אינו מהווה אירוע מס לעניין מס שבח.

יחד עם זאת הערכת שווי הנכס על ידי שמאי גירושין / פירוק שיתוף לצורך חלוקה ופירוק השיתוף צריכה להיעשות לפי שווי הזכויות ולא שווי השוק.

דוגמה למסים החלים במכירת מקרקעין או העברתו עקב גירושין:

לבני זוג המבקשים להיפרד דירה משותפת בשווי של 1,800,000 ₪. בנוסף, להם רכב משותף בשווי של 100,000 ₪.

הבעלות של בני הזוג בדירה הינה 50% לכל אחד.

הבעל מבקש להשאיר את הדירה ותמורתה מוכן לשלם לאשה סך של 800,000 ולהשאיר לאשה את הרכב.

לכאורה העסקה נראת תקינה. 1,800,000 / 2 = 900,000 – 100,000 = 800,000.

חישוב זה יכול להיות נכון במצבים מסויימים בלבד.

במידה ולבעל קיימת דירה נוספת, כאשר יבקש למכור את הדירה אותה קיבל במסגרת הגירושין / פירוק שיתוף ייתכן ויחול עליו מס שבח.

מס השבח שישולם יחושב מיום שהאישה רכשה את חלקה בדירה.

לפיכך, יש לפנות לשמאי מקרקעין בראש העין לצורך הערכת זכויות האישה בדירה בניכוי המיסוי הצפוי.

היטל השבחה הינו מס נוסף אשר יכול לחול ביום שהמתגרש שהשאיר את הנכס בידיו צפוי לשלם.

היטל ההשבחה משולם עבור זכויות בנייה שטרם נוצלו במקרקעין.

תשלום היטל ההשבחה יכול להגיע למאות אלפי שקלים. למרות שעל פי ערר 8032-03-18 העברה עקב גירושין מהווה מימוש זכויות, יש לבדוק את חלוקת הבית מול שמאי מקרקעין מומחה בראש העין.

השמאי יכול לאמוד את היטל ההשבחה הצפוי ובכך להאיר את עיני הצדדים על הסכום שישאר בידיהם בפועל לאחר תשלום המס.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין.