מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין?

שמאי מקרקעין בראש העין צריך להכיר את אזורי התעשייה הסובבים את העיר ואת השכונות החדשות.

למרות היותה עיר קטנה, ראש העין מתמודדת עם הגירה חיובית מאסיבית לעיר. אחד הגורמים להתפתחות העיר הינו מתחם "פסגות אפק".

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על המרקם העסקי בראש העין:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראשה עין על מבני ציבור:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין על שכונת פסגות אפק:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על המרקם העסקי בראש העין:

ראש העין רוויה באזורי תעשייה. בסמוך לעיר ממוקם אזור התעשייה "פארק תעשיות אפק" ו"לב הארץ".

מתחמי תעשייה אלה, משלבים שימושי אחסנה, מסחר, תעשייה והייטק.

רבים מתושבי ראש העין מועסקים במשרדי חברות ההיטק בפאר תעשיות אפק. ריבוי מקומות העבודה הנוצר מאזורי התעשייה תורם להתחזקות העיר.

בין החברות היושבות בפארק תעשיות אפק ניתן למצא את כלמוביל, יורוקום, אריקסון, פרטנר, וריפון, טורנדו ועוד.

תמונת חניון כלמוביל בפארק אפק (קרדיט לחברה הכלכלית ראש העין):

שמאי מקרקעין בראש העין צריך לשים לב להתפתחות השטחים המסחריים בעיר לכיוונה הצפוני של העיר.

לדוגמה, המבנה המסחרי הנמצא בסמוך לאזור התעשייה בפינת הרחובות בן נון יהושע פינת הרב שלום מנצורה.

שמאי מקרקעין בראש העין יכול בקלות לזהות כי בראש העין חסרים שטחים מסחריים איכותיים וקניון גדול.

רוב המסחר מתרכז בחלקה הוותיק של העיר בקטע מסוים ברחוב שבזי המצוי בסביבת הדואר.

למרות שנראה כי יש מחזור באזורי מסחר ותעסוקה בשנונות החדשות לא כך הדבר.

על פי תכנית מספר 418-0329904 שמאושרת עוד משנת 2019, חלקה הדרומי של שכונה C ישמש למסח ותעסוקה.

על פי הוראות התכנית, במתחם זה יינתן היתר לבניית 16,500 מ"ר מסחר, דיור מיוחד ומוסדות ציבור ו – 47,400 מ"ר למסחר ותעסוקה.

השימושים המותרים הם בתי קפה, בנקים, מכללות, מרפאות, תעשיות עתירות ידע, משרדים ועוד.

תרשים התכנית:

מתחם מסחרי נוסף שעתיד לקות במתחם פסגות אפק, נמצא בשכונת "חתני פרסי נובל".

על פי תכנית 418-0332536 סביבת המתחם תשמש למסחר, מגורים ומוסדות ציבור.

על פי הוראות התכנית, במתחם זה יינתן היתר לבניית 10,300 מ"ר מסחר, דיור מיוחד ומוסדות ציבור ו – 3,650 מ"ר למסחר ותעסוקה.

תרשים התכנית:

תרשים תכנית מרכז מסחרי ראש העין פרסי נובל

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראשה עין על מבני ציבור:

ראש העין יכולה להתגאות במבני ציבור מרשימים יחסית לגודלה.

בין המבנים הציבוריים הבולטים, הינו מרכז התרבות ואמנות על שם "קימרלינג". מדובר על מבנה מרשים הבנוי בסגנון עתידני.

תמונת אילוסטרציה (קרדיט לחברה הכלכלית ראש העין):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין על שכונת פסגות אפק:

השכונה לקחה חלק מהותי ביותר במלחמה במחירי הדיור.

ראש העין השתתפה גם בתכנית מחיר מטרה של יאיר לפיד ואורי אריאל ובתכנית של מחיר למשתכן של משה כחלון.

ראש העין חתמה על הסכם גג בו התחייבה להכפיל את מספר תושביה על ידי בניית שכונה חדישה בחלקה הדרום מזרחי.

השכונה מתחלקת לתתי שכונות שהן: פרסי נובל, האומנים, הנביאים,C, D, F.

בעבר גם שכונת פרסי נובל נקראה שכונה A ושמה שונה בשלב מאוחר יותר.

שמאי מקרקעין בראש העין אשר פועל בשכונת פסגות אפק צריך להבין את ההבדלים בין השכונות.

ההבדל המהותי בין השכונות הינו צפיפות המגורים. שכונת פרסי נובל צפופה פחות והבניינים הקיימים בה נמוכים, לרוב 4-6 קומות.

במתחם האומנים קיימים בניינים גבוהים יותר. חלק מהאזורים בשכונת מתחם האומנים הינם צפופים יותר ביחס לשכונת פרסי נובל.

יחד עם זאת, בשכונת האומנים קיימים בתים צמודי קרקע. שילוב של בתים צמודי קרקע עם מבנים גבוהים יותר מאזן את העומס על התשתיות בשכונה.

שמאי מקרקעין בראש העין אשר עוקב אחר התפתחות התחבורתית של העיר צריך להכיר את המחלף החדש שנבנה בכניסה הדרומית לעיר.

המחלף נותן פתרון לפקקים הנוצרים ביציאה והכניסה לעיר ומבטל את ריבוי הרמזורים ביציאה משכונת פסגות אפק (עדיין יש שני רמזורים).

תמונת שכונת פסגות אפק (קרדיט לחברה הכלכלית ראש העין):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין על ערכי הנוף ומבנים היסטוריים:

שמאי מקרקעין נוטים לייחס תרומה כלכלית לשווי מקרקעין הנמצאים ליד ערכי נוף וטבע.

שכונת פסגות אפק ממוקמת על רמה אשר ממנה ניתן לראות את תל אביב, רמת גן, פתח תקווה ועוד.

מדירות רבות בראש העין נצפה נוף הררי / חולי לרוב או נוף אורבני לכיוון מערב.

לדוגמה, חלקה הדרומי של שכונת פרסי נובל משקיף על אתר מגדל צדק. מחלקה הצפוני של שכונת האומנים ניתן לראות את כפר קאסם ושטחים פתוחים.

כיום מול שכונת חתני פרסי נובל הסתיימו עבודות הפיתוח של הגן הלאומי מגדל צדק. מדובר על פארק שינוהל על ידי קק"ל והכניסה אליו הינה בתשלום. קיימת הנחה לתושבי ראש העין.

על פי תכנית מספר רנ/11/ג משנת 2013 הוחלט על פיתוח הגן הלאומי. בשנים האחרונות בוצעו עבודות שיפוץ רבות במבנה הטירה הוותיקה וכל סביבת הטירה עברה פיתוח עירוני מאסיבי.

שמאי מקרקעין בראש העין אשר מעריך שווי דירה, שווי בית פרטי או שווי נכס מסחרי צריך לשים לב לערכי הסביבה של אותו הנכס הן מבחינה נופית והן מבחינה כלכלית.

תרשים הגן הלאומי מגדל צדק (קרדיט לאתר רשות מקרקעי ישראל):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראש העין על גירושין ופירוק שיתוף במקרקעין:

ההגירה המאסיבית לעיר הביאה לרוב משפחות צעירות אשר היו זכאיות לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה.

על פי מחקרים, נמצא כי אחוז גדול מהמשפחות הטריות מתגרשות לאחר תחילת החיים המשותפים או לאחר שנולדים ילדים.

התקופה האחרונה לא הייתה קלה למשפחות הצעירות. משבר הקורונה הביא לקשיים כלכליים שטרם נראו בישראל.

רבים איבדו את מקום העבודה והמתח הכלכלי השפיע על היחסים בין בני זוג רבים.

המציאות הכלכלית ומערכת המשפט המודרנית מאפשרות כיום ביצוע פירוק שיתוף המקרקעין ולקבוע מזונות לטובת הילדים.

שמאי מקרקעין בראש העין אשר בקיא במחירי השוק יכול לעזור רבות על מנת לקבוע שווי הוגן לצורך תשלומי האיזון בין בני הזוג.

שמאי מקרקעין בראש העין בבואו לקבוע שווי דירה לצורך פירוק שיתוף צריך לשים לב למיקום הנכס, קיומם של ערכי נוף ועוד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מיסוי מקרקעין בפירוק שיתוף במקרקעין:

פירוק שיתוף במקרקעין עקב גירושין אינו מהווה אירוע מס לעניין מס שבח.

יחד עם זאת הערכת שווי הנכס על ידי שמאי גירושין / פירוק שיתוף לצורך חלוקה ופירוק השיתוף צריכה להיעשות לפי שווי הזכויות ולא שווי השוק.

דוגמה למסים החלים במכירת מקרקעין או העברתו עקב גירושין:

לבני זוג המבקשים להיפרד דירה משותפת בשווי של 1,800,000 ₪. בנוסף, להם רכב משותף בשווי של 100,000 ₪.

הבעלות של בני הזוג בדירה הינה 50% לכל אחד.

הבעל מבקש להשאיר את הדירה ותמורתה מוכן לשלם לאשה סך של 800,000 ולהשאיר לאשה את הרכב.

לכאורה העסקה נראת תקינה. 1,800,000 / 2 = 900,000 – 100,000 = 800,000.

חישוב זה יכול להיות נכון במצבים מסויימים בלבד.

במידה ולבעל קיימת דירה נוספת, כאשר יבקש למכור את הדירה אותה קיבל במסגרת הגירושין / פירוק שיתוף ייתכן ויחול עליו מס שבח.

מס השבח שישולם יחושב מיום שהאישה רכשה את חלקה בדירה.

לפיכך, יש לפנות לשמאי מקרקעין בראש העין לצורך הערכת זכויות האישה בדירה בניכוי המיסוי הצפוי.

היטל השבחה הינו מס נוסף אשר יכול לחול ביום שהמתגרש שהשאיר את הנכס בידיו עלול לשלם.

היטל ההשבחה משולם עבור זכויות בנייה שטרם נוצלו במקרקעין.

תשלום היטל ההשבחה יכול להגיע למאות אלפי שקלים. למרות שעל פי ערר 8032-03-18 העברה עקב גירושין מהווה מימוש זכויות, יש לבדוק את חלוקת הבית מול שמאי מקרקעין מומחה בראש העין.

השמאי יכול לאמוד את היטל ההשבחה הצפוי ובכך להאיר את עיני הצדדים על הסכום שישאר בידיהם בפועל לאחר תשלום המס.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין.