מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי חנות?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי חנות?

מה צריך לדעת לפי שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי חנות?

הערכת שווי חנות על ידי שמאי מקרקעין הינה הערכה אשר צריכה להתבסס על התכונות הייחודיות הקיימות בנכסים מסחריים.

הערכת שווי חנות הינה משימה מורכבת אשר מצריכה שליטה גבוה של שמאי המקרקעין בסביבה הכלכלית.

בבחירתכם שמאי מקרקעין להערכת שווי חנות, עליכם לבדוק האם שמאי המקרקעין מודע לכל התכונות הייחודיות המאפיינות חנויות.

הערכת שווי חנות על ידי שמאי מקרקעין צריכה להיעשות בשתי גישות שומה עיקריות.

  • גישת היוון ההכנסות.
  • גישת ההשוואה.

שימוש בגישות שומה אלה, נקבעו בתקן מספר 2 של הוועדה לתקינה שמאית.

גישת ההשוואה:

בגישת ההשוואה שמאי המקרקעין נדרש לאמוד שווי חנות על פי עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס תוך מתן דגש על מיקום החנות ותכונותיה.

שימוש בגישת ההשוואה צריך להיעשות בצורה זהירה ביותר, ועל שמאי המקרקעין לנתח את נכסי ההשוואה על פי תכונותיהם הייחודיות.

מה נדרש לנתח שמאי מקרקעין בהערכת שווי חנות:

לדוגמה:

נתונות שתי חנויות. שתי החנויות בגודל של 30 מ"ר ומצויות באותה הסביבה.

לכאורה, ניתן לשער ששווי החנויות דומה. לא בהכרח!

אם חנות אחת הינה פיתית, החשיפה שלה לעוברים ושבים גדולה יותר ולפיכך, צפויה להיות אטרקטיבית יותר.

לחנות אחת חזית של 2 מטר ולחנות השנייה חזית של 5 מטר. רוחב החזית הינו נתון קריטי בהערכת חנות.

מיקום החנות. למרות שנאמר בדוגמה שהחנויות נמצאות באותה הסביבה, קרבה של חנות לתחנת אוטובוס או לצומת דרכים, יכולה לגרום לחנות להיות אטרקטיבית ביותר.

רבים המקרים בהם שני חנויות במרחק של 100 מ"ר אחת מהשנייה הושכרו בפערי מחיר גבוהים ביותר.

בדומה להערכת שווי משרד, בשימוש בגישת היוון ההכנסות על שמאי המקרקעין לבחור את שיעור ההיוון הנכון.

מה זה שיעור ההיוון:

שיעור ההיוון הינו מקדם אשר מגלם את הסיכון במשק, הסיכון בשוכר ואת הפחת הנצבר.

לדוגמה, שמאי מקרקעין נדרש להעריך שתי חנויות. חנות אחד מצויה באשדוד וחנות אחרת נמצאת בתל אביב.

על פי העקרונות השמאים, לחנויות במרכז הארץ נדרש זמן קצר יותר על מנת למצא שוכרים.

לפיכך, הסיכון בתחלופת שוכרים יהיה קטן יותר.

איכות השוכר. שוכר אשר מצבו הכלכלי איתן יותר, ינצל את מעמדו וידרוש דמי שכירות נמוכים יותר. יחד עם זאת, שיעור ההיוון יהיה קטן יותר (סיכון קטן) ולפיכך שווי החנות לא ייפגע.

דוגמה של אמדן שווי חנות כאשר קיים שוכר איתן כלכלית:

שמאי מקרקעין

בדוגמה זו, אנו רואים שני כוחות הפועלים בכיוונים מנוגדים.

מצד אחד, השוכר האיתן הצליח להשיג המחה בדמי השכירות במשא ומתן שביצע, מצד שני, שמאי אשר התייחס לאיתנות השוכר הפחית את שיעור ההיוון (הסיכון הכלכלי)

נוצר מצב שבו למרות שדמי השכירות נמוכים יותר, שווי החנות אף עלה.

שמאי מקרקעין

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מס שבח לצורך הערכת שווי חנות:

מס שבח מתחלק לשני סוגי נכסים. נכסי מגורים ונכסים עסקיים.

שמאי מקרקעין מיסוי מקרקעין המתמחה במס שבח יפעל להציע למזמיני חוות הדעת כי ייתכן ובמכירת החנות יחול חיוב במס שבח.

בניגוד לנכסי מגורים הנהנים במקרים רבים לפטורים והטבות במס השבח, נכסים מסחריים כפופים לתשלומי מס שבח מלא.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי חנות במסגרת ירושה:

בהערכת שווי חנות על ידי שמאי מקרקעין נדרש לבצע תחשיב מס שבח במקרים הבאים:

חלוקת ירושה:

כאשר שמאי מקרקעין ירושה ניגש לאמוד את סל הנכסים אותם התיר המוריש, לצורך חלוקתם, עליו להתבסס על העקרונות בהאים:

  • לכל נכס חבות שונה במיסוי מקרקעין. לא יהיה הוגן לחלק נכסים על פי שווי שוק כאשר כל נכס "גורר" חיוב שונה במס.

לדוגמה: קיימות 2 חנויות. כל חנות שווה 1,500,000 ₪. האחים אשר ירשו את החנויות החליטו שכל אח ייקח חנות אחת.

חשיבה זו הינה שגויה. ייתכן וחנות אחת גוררת מס שבח של 100,000 ₪ וחנות אחרת גוררת חיוב במס שבח של 300,000.

כאשר ימכרו האחים את החנויות לצד ג', אח אחד יישאר עם 1,400,000 ₪ נטו והאח השני יישאר עם 1,200,000 ₪ נטו.

  • בחלוקת ירושה לא חל מס שבח, במכירת הנכס לצד ג' יחול מס שבח.

מס השבח יחושב מהיום שהמוריש (שכבר נפטר) רכש את החנות.

בעצם, רשויות המס מסתכלות על המוריש, אילו הוא בחיים ואילו הוא זה שמוכר את החנות.

  • היטל השבחה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי חנות במקרה של גירושין / פירוק שיתוף:

כאשר זוג מתגרש ובסל הנכסים קיימת חנות, על שמאי המקרקעין להתייחס למיסוי המקרקעין אשר צפוי לחול על החנות ביום מימושה על ידי בן הזוג שיקבל את החנות.

בין המסים הנפוצים: מס שבח והיטל השבחה.

שמאי פירוק שיתוף / גירושין צריך לאמוד את כל הנכסים שיש לבני הזוג המתגרשים ולחשב את אמדן המס הצפוי שעלול לחול על כל נכס ונכס.

איך שמאי מקרקעין מחשב את מס השבח בחנויות:

על פי חוק מיסוי מקרקעין, שמאי חנויות צריכים לחלק את תקופת השבח לשלוש תקופות.

  • תקופה ראשונה: 1.4.1961 עד 7.11.2001. על התקופה הזאת, מס השבח יעמוד על 48%.
  • בתקופה השניה: 7.11.2001 עד 31.12.2011. על תקופה זו יחול מס שבח של 20%.
  • בתקופה השלישית 1.1.2012 ואילך. על תקופה זו יחול מס שבח של 25%.

דוגמה לחישוב מס שבח לחנות שנרכשה בתאריך 1.1.1990 ונמכרה היום 16.4.2021:

מחיר רכישה: 100,000 ₪ ממודד.

מחיר מכירה: 600,000 ₪.

  • תקופת השבח הראשונה: מספר הימים מיום 1.1.1990 עד ליום 7.11.2001, 4,328 ימים.
  • בתקופת השבח השנייה: מספר הימים בין 7.11.2001 עד 31.12.2011, 3,706 ימים.
  • בתקופת השבח השלישית: מיום 1.1.2012 ועד ליום המכירה שהוא 16.4.2021, 3,393 ימים.

סה"כ ימי השבח: 11,427.

תחשיב השבח:

תקופה הראשונה מהווה 38%, התקופה השנייה מהווה 32% והתקופה השלישית מהווה 30%.

נכפיל את השבח לכל תקופה באחוזה מתוך כלל התקופה:

  • 38% * 48% = 18.3%.
  • 32% * 20 = 6.4%.
  • 30% * 25% = 7.5%.

השבח הינו 500,000 ₪ (100,000 –  600,000).

המס לתשלום יעמוד על 500,000 * (18.3% + 6.4% + 7.5%) = 161,000 ₪.

לסיכום. כאשר אתם בוחרים שמאי מקרקעין להערכת שווי חנות, עליכם לבדוק שהשמאי אכן שואל שאלות נכונות, בודק האם חשוב לכם לדעת את שווי השוק (ברוטו) או שווי הזכויות (נטו אחרי מס).

תבדקו שהשמאי בקיא בסביבה העסקים, מודע לתוואי הרכבת הקלה ומודע לשינויים הצפויים בסביבה.

לנוחיותכם, קישור לאתר משרד המשפטים – ביצוע שומת מקרקעין בחנות על פי הפדיון העסקי.

שמאי מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

א.פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת שווי חנות?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת שווי חנות?
תיאור
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת שווי חנות?
הכתב
המפרסם
א.פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר

0