מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על זכויות בנייה?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על זכויות בנייה?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על זכויות בנייה?

תל אביב הינה עיר מגוונת אדריכלית. בתחומה, גורדי שחקים לצד בנייה צמודת קרקע ומבנים לשימור.

בנוסף, בתל אביב קיימים מתחמים המוכרזים כ"העיר הלבנה". בשנת 2003 הגדיר אונסק"ו את מתחמי העיר הלבנה כ"אתר מורשת עולמית".

אחד' ממתחמי העיר הלבנה, הינו "הצפון הישן" שהגה מתכנן הערים הסקוטי סר פטריק גדס".

כיום, אוכלוסיית העיר גדלה, וקיים צורך בעיבוי הבנייה לצד שמירה על המורשת האדריכלית הייחודית.

שמאי מקרקעין בתל אביב צריך לשלוט בכלל התכניות אשר מגדירות רמות שימור שונות המגבילות את ניצול זכויות הבנייה.

בעלי מגרשים, דירות או בתים פרטיים לא תמיד יכולים לנצל את מלוא זכויות הבנייה עקב תכניות שימור מגבילות.

לא פעם אנו נתקלים בבעלי נכסים אשר זכויותיהם מוגבלות עקב תכנית השימור החלה על הנכס שברשותם.

הגם, לא תמיד בעלי נכסי המקרקעין מודעים לקיומן של זכויות הבנייה הנוספות, לא יודעים להעריכן ומפסידים כסף רב במכירה.

שמאי מקרקעין בתל אביב המתמחה בכלל תכניות השימור והתוכניות המתירות ביצוע תוספות בנייה או הקמת מבנים חדשים על המקרקעין, ידע ללוות את בעל הקרקע בכל שלב ושלב.

עם השנים בתל אביב אושרו תכניות בניין עיר רבות. במאמר זה אנו נתמקד בשתי תכניות. תכנית תא/5000 ותכנית תא/3616א'.

מתוך מסמכי התכנית:

"תכנית המתאר תא/5000 מתבססת על "חזון העיר" אשר אושר על ידי מועצת העיר לפני שנים אחדות כחלק מהתכנית האסטרטגית לעיר. תכנית המתאר מאמצת את הקווים האסטרטגיים שנקבעו ב"חזון העיר" כמטרות על: שמירה מעמד העיר כמרכז כלכלי ותרבותי; קידומה כעיר לכל תושביה; ממשל עם הפנים לאזרח; ופיתוח סביבה עירונית אטרקטיבית". התכנית קובעת אילו מקומות ראוי לשמור ואילו מקומות ראוי לפתח; מהן ההוראות וההנחיות בהיבטים תחבורתיים, סביבתיים והיבטים רבים נוספים בעלי השפעה על הפיתוח הפיזי של העיר.

להלן חלק מתרשים התכנית (הצפון הישן):

לזכויות בנייה ערך כלכלי רב! אל תמהרו לוותר עליהן!

התכנית השנייה שמספרה תא3616א' קובעת "קביעת זכויות בניה לבניה חדשה וזכויות בניה לתוספות בניה על בניינים קיימים תוך שמירה על אופי הסביבה הבנויה וכן פישוט הליכי התכנון והרישוי.
התכנית מחליפה את התכניות שהוספו לתכניות הראשיות לאורך השנים כגון מ, ס, ג, ועוד, מטמיעה את מדיניות התכנון העירונית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 ואת ההוראות הנוגעות להכרזת אונסק"ו.
ברוב המגרשים נפחי הבניה המוצעים בתכנית זו נעים בין 5 קומות וקומת גג חלקית ל – 6 קומות וקומת גג חלקית, וברובע 4 גם בצירים הראשיים כמפורט בתכנית – 7 קומות וקומת גג חלקית.
התכנית אינה פוגעת בזכויות תקפות".

להלן חלק מתרשים התכנית:

כידוע, לזכויות בנייה נוספות קיים ערך כלכלי רב. שמאי מקרקעין בתל אביב ידע למקסם את אפשרויות הבנוי בחלקה על ידי מחקר מעמיק של זכויות הבנייה לניצול.

אז מה חשוב לדעת לפני שקונים או מוכרים נכס מקרקעין בתל אביב?

מה צריך לדעת המוכר:

מוכר נכס מקרקעין נדרש למידע מלא לעניין זכויות הבנייה בנכס אותו הוא מעוניין למכור. כאמור על כל חלקה ו/או מגרש קיימות תכניות רבות אשר ביחד קובעות זכויות בנייה כוללות.

למשל: תכנית המתירה שטח עיקרי, תכנית אחרת מתירה בניית מרתף, תכנית המתירה חדרי עלייה לגג ועוד.

המלצתנו הינה כי בעל נכס המקרקעין יפנה לשמאי מקרקעין בתל אביב ויבקש לרכז את כל תכניות המקנות זכויות בנייה ולתמחרן.

על בעל נכס המקרקעין למכור את הזכויות בנכס ולגבות גם על זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו.

כידוע, לצורך העברת הזכויות בטאבו נדרש אישור מהעירייה כי שולם מס היטל השבחה. היטל ההשבחה, בין היתר, משולם על זכויות בנייה שלא נוצלו. לפיכך, אם המוכר לא יוסיף לשווי הבנוי את שווי זכויות הבנייה, ייפגע פעמיים. פעם אחת שלא גבה בגין זכויות הבנייה ופעם שניה, כאשר יידרש לשלם מס היטל השבחה בשיעור של 50% משווי זכויות הבנייה.

מה צריך לדעת הקונה:

ראשית, הקונה נדרש לבצע בדיקה משפטית ותכנונית לעניין כשירות הנכס לשמש כבטוחה למשכנתא בעזרת שמאי מקרקעין בתל אביב. גם אם הקונה לא צריך ליטול הלוואת משכנתא, בדיקה זו חשובה כי היא בודקת את סחירותו של הנכס.

הסבר פשוט: דירה אשר מצבה המשפטי תקין ניתנת לשעבוד. לפיכך גם מי שלא נדרש למשכנתא וגם מי שנדרש למשכנתא יכול לרכוש את הדירה. לדירה יש שוק רחב והרבה קונים פוטנציאליים. כידוע עם הביקוש גבוה – המחיר עולה.

מנגד, דירה אשר אינה תקינה משפטית ובנק מסחרי לא יסכים לשעבדה כבטוחה להלוואת משכנתא, לא זוכה לנתח השוק אשר נדרש להלוואת משכנתא. לפיכך ביקוש קטן יותר – מחיר נמוך יותר.

הבדיקה השנייה שצריך הרוכש לבצע הינה האם ניתן לממש את זכויות הבנייה מתוקף התכניות על המקרקעין והאם חלות על המגרש תכניות שימור מגבילות, וכן להעריך את שווין של זכויות הבנייה בעזרת שמאי מקרקעין בתל אביב על מנת שלא לשלם בגינם יתר על המידה.

זכרו! זכויות בנייה שוות כסף רב.

משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות הבנייה בתל אביב. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 0504-837-837

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר