מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בבאר שבע?

בוחרים שמאי מקרקעין בבאר שבע? באר שבע הינה מטרופולין דרום, "בירת הנגב". שטחה של באר שבע שני רק לעיר ירושלים.

בעבר, החיים בבאר שבע התאפשרו בזכות אקוויפר ההר הנקבובי אשר אוגר את מי התהום ומאפשר את שאיבתם לשתייה.

בבאר שבע קיימים מוסדות ממשלה המעניקים את מעטפת השירותים לאזרח. בנוסף, בבאר שבע ממוקמים:

אוניברסיטת בן גוריון, בית החולים סורוקה, תאטרון ועוד.

שמאי מקרקעין בבאר שבע בכלל ובאזור, נדרשים לתת דגש על השפעתה של האוניברסיטה הן על מחירי הדירות והבתים בבאר שבע והן על השפעתה על מחירי השכירות.

לכאורה, התשואה מנכסים בשכירות צריכה להיות גבוהה בנכסים המצויים בקרבת האוניברסיטה או בית החולים.

להלן תמונת אוניברסיטת בן גוריון:

אוניברסיטת באר שבע שמאי מקרקיען בבאר שבע

תמונת בית החולים סורוקה:

Table of contents [Close]

השינויים הטבעיים מנקודת מבטו של שמאי מקרקעין בבאר שבע:
השפעת היעילות התחבורתית על שווי נכסי מקרקעין ממבטו של שמאי מקרקעין בבאר שבע:
תרומתה של הרכבת הכבדה על שווי המקרקעין בבאר שבע:
התחדשות העיר העתיקה בבאר שבע?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבאר שבע על בנייה חדשה?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על התחדשות עירונית בבאר שבע בשכונות הוותיקות:

השינויים הטבעיים מנקודת מבטו של שמאי מקרקעין בבאר שבע:

בבאר שבע קיימים שני אזורי תעשייה. אזרו התעשייה הדרומי ואזור התעשייה הצפוני.

שמאי מקרקעין בבאר שבע נדרשים לשים לב להתפתחות אזורי התעשייה, קרבתם לצירי תחבורה, מיקום מסילות רכבת וקיומם של מרכזי מסחר ובילוי (מול 7, BIG, ONE, (B7, מסעדות ועוד.

כניסת מרכזי המסחר הגדולים משפיעה על הסביבה ואף יכולה לשנות את השימוש היעיל בנכסים אחרים סמוכים. כמו: שינוי ייעוד ממלאכה למסחר. בנוסף, בבאר שבע קיים מתחם הייטק בפארק גב ים.

שמאי מקרקעין נדרש לנתח את כלל המגמות והתמורות שחלות ויחולו בהמשך על העיר, אשר להן השפעה ניכרת על מחירי הדירות, הבתים ונכסים מסחריים בבאר שבע.

האוניברסיטה, מושכת אוכלוסייה איכותית המשפיעה על כלל העיר. לא במקרה הוחלט להקים את קרית התקשוב של צה"ל באזור הייטק של באר שבע.

השפעת היעילות התחבורתית על שווי נכסי מקרקעין ממבטו של שמאי מקרקעין בבאר שבע:

כבישים:

בבואו שמאי מקרקעין להעריך שווי דירה או שווי בית פרטי, נדרשת התייחסותו גם לנגישות תחבורתית.

מחירי נכסים מושפעים מקרבתם למרכז הארץ. נגישות תחבורתית מצמצמת את משך הנסיעה ובכך מנגישה את הדירה או את הבית למרכז.

כיום, בשל התפתחות תחבורתית לא מספקת אשר נוצרה עם השנים, המשק מפסיד עשרות מיליוני שקלים.

בשמאות מקרקעין קיימת התייחסות מיוחדת לעניין התחבורה, וכל שמאי מקרקעין נדרשים לקחת בחשבון יתרונות או חסרונות יחסיים בהקשר זה.

בבאר שבע מבורכת בצירי תחבורה מרכזיים:

כביש 40: כביש 40 בקטע הדרך מספר 406 מהווה את הכניסה הצפונית לבאר שבע.

כביש 25: מהווה את היציאה לכיוון שדרות, נתיבות, אופקים ואשקלון.

בנוסף, כביש 60: כביש זה מחבר את באר שבע לירושלים.

להלן מפת צירי התחבורה בבאר שבע:

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בבאר שבע?

בדרך כלל, שמאי מקרקעין בבאר שבע ובכלל נוטים לתת שווי גדול יותר לדירות הסמוכות לצירי תחבורה.

יחד עם זאת, יש לשים לב האם סמיכות תחבורתית זו יש בה בכדי להיות גורם שלילי (עומסים, זיהום אוויר ועוד).

בכדי לנטרל ו"לגלם" את השפעת ההפרעה, אחד הפתרונות הוא לבצע שאילתה ברשות המסים בקשר לעסקאות השוואה אשר נמצאים בסביבה דומה וחשיפתם לצירי התחבורה דומה לנכס נשוא השומה.

תרומתה של הרכבת הכבדה על שווי המקרקעין בבאר שבע:

הרכבת הכבדה משמשת את באר שבע זה מזמן. הרכבת תרמה רבות להתפתחותה של באר שבע. לרכבת קיימת תחנה באוניברסיטה המשמשת סטודנטים רבים.

הנגישות התחבורתית יחד עם המוסד האקדמי מקנה יתרונות לנכסים בסביבה ועובדה זו דורשת התייחסות יתרה של שמאי המקרקעין.

להלן מפת קווי הרכב הכבדה (באדיבות רכבת ישראל):

תחנת האוניברסיטה:

התחדשות העיר העתיקה בבאר שבע?

כיום, ממוקמים בבאר שבע פרויקטים רבים המנוהלים על ידי החברה הכלכלית. מנהלת העיר העתיקה החלו בביצוע שדרוג רחוב קק"ל בעיר העתיקה.

במסגרת עבודות ההתחדשות בבאר שבע הוותיקה, יבוצע שדרוג משמעותי של תשתיות הרחובות. המטרה, להפוך את העיר העתיקה למרכז תיור ומסעדנות.

אילוסטרציה של ההתחדשות ברחוב קק"ל (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבאר שבע על בנייה חדשה?

שמאי מקרקעין בבאר שבע נדרשים לתת דגש על הבנייה המתוכננת לדיור. בבאר שבע עתידות לקום דירות מגורים רבות במסגרת הקמת שכונות חדשות והסכם הגג.

כידוע, מחירי הדירות משתנים ומושפעים מההיצע בשוק ומרמות הביקוש.

היצע דירות מגורים יש בו בכדי להשפיע על מגמות המחירים הן של נכסים חדשים והן על דירות יד שנייה.

שמאי מקרקעין נדרש לנתח באופן מעמיק את השפעת הבנייה העתידית, השפעתה על הסביבה ואת תחושת השוק בכלל.

להלן מספר השכונות החדשות והמתחמים שבתכנון (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):

שכונת הרקפות (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):

שכונת פארק נחל באר שבע (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על התחדשות עירונית בבאר שבע בשכונות הוותיקות:

בבאר שבע מתבצעת התחדשות עירונית. אודות ליוזמת העירייה יחד עם משרדי הממשלה ויזמות פרטית. ההתחדשות כוללת שיפור בתשתיות וחידושן, טיפוח גינון ושטחי ציבור, פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.

בבואו לבצע הערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי המקרקעין צריכים לבדוק את הפוטנציאל הגלום בנכס בכל הקשור להתחדשות עירונית.

בסביבה בה קיימת התחדשות עירונית, יש לבדוק את שלבי התכנון. במידה וקיימת תכנית בקשה להיתר, יש לבדוק במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה האם התכנית עומדת בדרישות, מדיניות הוועדה והיתכנות לאישורה.

במקרים מסוימים, ניתן להעריך שווי של דירה ישנה אילו כבר נוסף לה חדר ומרפסת בדחייה לשנות הבנייה.

שיקול זה יתקבל על ידי שמאי מקרקעין הבקיא בבאר שבע ובהתייחס לסבירות היתכנות לביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית.

להלן תצלום אוויר של השכונות הוותיקות (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):