מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה?

טככעעככשמאי מקרקעין בנס ציונה צריך לעקוב אחר השינויים האורבניים וההשפעות מהתפתחות השכונות.

כמו כן, שמאי מקרקעין בנס ציונה צריך להכיר את התכניות שמספרן 407-0528539., 407-0730606 ואת תכנית תת"ל/101א'.

במאמר זה נדבר על השינויים התכנוניים הצפויים לעיר ששמאי מקרקעין צריך להכיר.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על תכנית המתאר 407-0528539:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על מתחמי התכנון החדשים:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על תכנית 407-0730606:
מה צריך לדעת שמאי דירות בנס ציונה על תכנית תת"ל/101א':

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על תכנית המתאר 407-0528539:

נס ציונה מצויה בתנופת פיתוח מואץ. בחלקה המזרחי והמערבי קמים בנייני מגורים רווים חדישים.

התוכנית המתאר החדשה החדשה עתידה לקבוע צפיפות בינוי, זכויות בנייה ועוד.

תכנית המתאר החדשה לעיר מתוכננת לתת פתרונות לסוגיות אשר עלו עם השנים בעקבות התפתחות העיר.

על פי התוכנית, הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתכוונת לתת פתרון לסוגיות אשר פורטו לעיל בעזרת פעולות התכנון הבאות:

חיזוק הקשר בין השטחים הפתוחים לבין השטחים העירוניים.

יצירת מרכז משולב חדש לנס ציונה, ופיתוח רחוב ויצמן.

יצירת "לב" העיר אשר יחבר בין ארבעת אזורי התכנון אשר נקבעו בתוכנית.

שמירה על אופי וזהות נס ציונה.

התפתחות העיר ותוספת יחידות הדיור תיעשה בצורה אשר תשמור על אופייה של העיר.

גורמי התכנון מעוניינים לשמור על נס ציונה כעיר קטנה, אינטימית ומטופחת.

תרשים חלוקת נס ציונה לארבעת מתחמי התכנון:

להלן טבלת תוספת שטחי הבינוי מתוך מסמכי התוכנית:

שמאי מקרקעין בנס ציונה בבואו להעריך שווי של דירת מגורים, בית פרטי, משרד, חנות או כל נכס אחר, צריך לבדוק את זכויות הבנייה הקיימות בנכס מכוח המכלול התכנוני הקיים.

עם התפתחות העיר נוצר הצורך במתן פתרון תכנוני כוללני לנושאים הבאים:

שימור צביון העיר בכלל האזורים.
פיתוח מרכז העיר, הנגשת מרכז העיר לצרכי קהילה.
חיזוק השכונות הוותיקות והרחבת המרחב הציבורי.
יצירת תמהיל דיור מגוון לאוכלוסיית העיר.
חיזוק והנגשת מערך התחבורה הציבורית.
יצירת קישוריות למרחב הכפרי ולשטחים הפתוחים.
פיתוח מבני ציבור.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על מתחמי התכנון החדשים:

התוכנית מחלקת את העיר לארבעה מתחמי תכנון. במאמר זה נתמקד במתחם 2.1 המהווה את מרכזה הוותיק של העיר.

המתחם ממוקם בחלקה הצפון מזרחי של נס ציונה, מזרחית לרחוב וייצמן.

התוכנית עתידה להגדיל את זכויות הבנייה בייעוד מגורים ומסחר.

על פי מסמכי התוכנית, יתווספו למתחם מרכז העיר כ – 714 יחידות דיור בשטח כולל של כ – 108,000 מ"ר.

בנוסף, התוכנית מתירה תוספת של 2,055 מ"ר בייעוד מסחרי.

להלן תרשים מתחם מתוך מסמכי התוכנית:

כאשר שמאי מקרקעין בנס ציונה מבצע הערכת שווי דירה, בית פרטי, חנות, משרד או כל נכס אחר, עליו לשקול התייחסות לזכויות הבנייה העתידיות מכוח תכנית המתאר.

יחד עם זאת, ניצול זכויות בנייה אינו בהכרח זמין מבחינה משפטית ופרקטית.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על תכנית 407-0730606:

התכנית קובעת זכויות בנייה לחלקה הצפוני של העיר. התכנית אשרה בשנת 2022 ומשתרעת על 352 דונם. כ – 31% מהשטח בייעוד מגורים ד' בהיקף בינוי של 108,685 מ"ר.

התכנית מייעדת רצועה לאורך כביש 412 בייעוד מסחר ותעסוקה בשטח כולל של כ – 5,760 מ"ר.

גובה הבינוי יעמוד על 13-15 קומות בייעוד מגורים ד' וכל תא שטח יכלול כ – 150 יח"ד.

בהערכת שווי מגרש או מקרקעין הסמוכים לתכנית, שמאי מקרקעין צריך לקחת בחשבון את השפעת התפתחות הסביבה על ערכי המקרקעין.

להלן תרשים התכנית )קרדיט לאתר המקוון של רמ"י):

מה צריך לדעת שמאי דירות בנס ציונה על תכנית תת"ל/101א':

התכנית הינה חלק מתכנון המטרו הארצי. קו המטרו שיחצה את נס ציונה ברחוב הטייסים. התכנית כולל הוראות לתחנות תת קרקעיות ועל קרקעיות.

על פי תרשים התכנית נראה שיש צורך בהרחבות דרכים לצורך התקנת המסילה. במקרה של הפקעה לטובת מסילת המטרו, עיריית נס ציונה או הגוף האחרי ישלח להודעה למופקע.

במקרה של פגיעה במקרקעין על ידי שינוי ייעוד והפקעה, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין בנס ציונה על מנת לאמוד את הנזק.

קיימים מקרים שהבניין שיופקע כולל זכויות בנייה לתמ"א 38 או פינוי בינוי. במקרה זה יש לדאוג שאין פגיעה בתועלת הכלכלית של הנפקע.

בגין שינוי ייעוד הקרקע מכח תכנית ניתן לתבוע פוצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה.

להלן תרשים צומת וייצמן – הבנים בנס ציונה (קרדיט מנהל התכנון):

פרוייקטים של התחדשות עירונית בנס ציונה:

בשנת 2024 אושרה תכנית להתחדשות מתחם הטייסים.

התכניתחלה על חלקו הצפוני של מתחם הטייסים ליד פארק "גרנד קוויל". במסגרת התכנית ייהרסו במתחם 7 בניים הכוללים 120 יחידות דיור.

במקום המבנים שייהרסו יוקם מתחם אשר יכלול 9 בניינים ו – 387 יח"ד.

תרשים התכנית (קרדיט מנהל התכנון):

מה צריך לדעת שמאי נדל"ן על הסכמי שיתוף:

קיימים מקרים שעל חלקה (או בבניין) קיימים שכנים / בעלי קרקע רבים. ריבוי הבעלים יוצר שותפות אשר מהווה גורם הפרעה.

בשפה השמאית, לשותפות המגבילה יש שם; מוש"ע.

במקרים רבים, הדרישה להסכמת כל הבעלים במקרקעין לבצע תוספות בנייה או שינויים אחרים "תוקעת" את ביצוע הבנייה.

כאשר קיימת יתרת זכויות בנייה, שמאי מקרקעין בנס ציונה נדרש לבצע ניתוח של המצב המשפטי, את תקנון הבית המשותף או את הסכם השיתוף.

במקרים רבים הסכם השיתוף קובע את חלוקת זכויות הבנייה אשר מהוות חלק משווי הנכס.

הסכם שיתוף מהווה כלי משפטי אשר מאפשר לבצע חלוקת קרקע אשר טרם בוצעה בה פרצלציה.

דוגמה:

קיימים ארבעה שותפים במגרש בגודל של דונם. על פי נסח הטאבו לכל שותף ¼ מהבעלות במגרש.

על פי חוק המקרקעין, חזקה באחוז מסוים מהמגרש הינה שותפות בכל גרגיר וגרגיר במקרקעין ללא מיקום ספציפי.

בעלי המגרש החליטו לחלק את המגרש ל – 4 מתחמים כאשר כל מתחם יהיה בשטח של 250 מ"ר.

לצורך ביצוע החלוקה ללא פרצלציה על השותפים להכין תשריט שיתוף. בתשריט יחולק כל המגרש ל – 4 חלקים וכל חלק ישוייך לשותף ספציפי.

שמאי מקרקעין בנס ציונה אשר מתמחה בהסכמי שיתוף עשוי להציע לשותפים להפקיד את הסכם השיתוף בטאבו על מנת שההסכם יקבל תוקף כלפי כל אדם.

הפקדת הסכם השיתוף בטאבו יכולה לסייה לבעת הקרקע לקבל משכנתא למימוש העסקה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על פירוק שיתוף / גירושין או חלוקת ירושה:

בביצוע חלוקת רכוש בין בני זוג בהליך גירושין או חלוקת עזבון / ירושה בין בני המשפחה, קיימת חשיבות רבה לסוגיות מיסוי מקרקעין.

נסביר:

על פי חוק מיסוי מקרקעין, ירושה אינה עסקה במקרקעין ולכן אינה חייבת במס. המס נדחה ליום מכירת הדירה לאדם אחר.

העברת תמורה במסגרת גירושין מהווה דחיית מס ואינה מחויבת במס במועד העברת הזכויות בין בני הזוג.

שני אחים או בני זוג שמתגרשים מחליטים לחלק ביניהם שתי דירות.

שוויה של דירה א' הינו 2,000,000 ₪ ושוויה של דירה ב' הינו 1,500,000 ₪. סך כל שווי הנכסים הינו 3,500,000 ₪.

צד אחד הציע לצד השני את ההצעה הבאה: אני אקח את הדירה ששוויה 2,000,000 ₪ ואשלם תשלומי איזון של 250,000 ₪.

במקרה שהצד השני יסכים לעסקה ייתכן ויעשה טעות כלכלית.

ביום שבו יבקש למכור את הדירה שנותרה ברשותו בשווי שוק של 1,500,000 ₪ יופתע לגלות כי הדירה חייבת במס שבח והיטל השבחה.

נוצר מצב בו בפועל שוויה של הדירה נטו אינו 1,500,000 ₪ אלא 1,200,000 ₪ בלבד.

שמאי מקרקעין בנס ציונה הבקיא ברזי מיסוי המקרקעין בבואו להעריך שווי נכס מקרקעין במסגרת ירושה או גירושין, ייתכן ויציע לצדדים לבצע הערכת שווי זכויות.

שווי זכויות, בשונה משווי שוק הינו הסך הצפוי שיישאר ליורש או למתגרש במימוש הדירה (מכירתה).

כמובן שקיימות למוכר שלוש אופציות לקבל הטבה או פטור ממס שבח וזה במקרים הבאים:

חישוב ליניארי על פי תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.
סעיף 49ב2 המקנה פטור למוכר דירה יחידה.
סעיף 49ב5 המקנה פטור למוכר דירה שהתקבלה בירושה.

יש לשים לב כי קבלת פטורים אלה כפופה לעמידה בתנאים שקבע החוק.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על מיסוי לרשות מקרקעין ישראל:

כאמור, תכנית המתאר החדשה עתידה להוסיף זכויות בנייה. יחד עם זאת, במקרקעין המוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל לא תמיד ניתן לנצל את זכויות הבנייה.

בדרך כלל, רשות מקרקעי ישראל מחכירה מגרשים עם קיבולת בנייה מסוימת.

דוגמה:

ברשותכם מגרש של 250 מ"ר. על פי חוזה החכירה מול המנהל, אתם רשאים לבנות בית פרטי על לשטח של 160 מ"ר.

על פי התכנון העירוני, זכויות הבנייה למגרש הינם 320 מ"ר.

במקרה זה, היות ושטח המגרש הינו קטן מ – 280 מ"ר, תינתן לכם האפשרות לבצע הקניית בעלות ללא תשלום בגין זכויות הבנייה מכוח התב"ע.

בהשלמת הליך הקניית הבעלות, תורשו לנצל את כל זכויות הבנייה בהתנתק מהמנהל.

במקרה שהמגרש שברשותכם הינו בגודל של 290 מ"ר, ביום שתבקשו לבצע הקניית בעלות לצורך ניצול זכויות הבנייה תדרשו לשלם עבור יתרת זכויות הבנייה שטרם שולם עליהם למנהל. מכו כן, יש לבדוק האם יש חשיפה ל"בינוי בפועל".

שמאי מקרקעין בנס ציונה אשר מתמחה בנהלי רשות מקרקעי ישראל יכול לחסוך לך כסף רב ולמנוע ממך לבצע טעויות יקרות.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נס ציונה.