מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בנס ציונה?

שמאי מקרקעין בנס ציונה נדרש לעקוב אחר השינויים האורבניים וההשפעות השונות מהתפתחות השכונות.

בנוסף, שמאי מקרקעין בנס ציונה נדרש למעקב אחר התוכניות העירוניות החדשות לעיר בדגש על תכנית המתאר החדשה שמספרה 407-0528539.

נס ציונה מצויה בתנופת פיתוח. בחלקה המזרחי והמערבי קמים בנייני מגורים רווים חדישים.

בנס ציונה קיים בינוי מגוון, לרבות, מבנים לשימור, שטחים חקלאיים, שכונות וותיקות ושכונות מודרניות.

התוכנית החדשה עתידה לקבוע צפיפות בינוי, זכויות בנייה ועוד.

להלן טבלת תוספת שטחי הבינוי מתוך מסמכי התוכנית:

שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין בנס ציונה בבואו להעריך שווי של דירת מגורים, בית פרטי, משרד, חנות או כל נכס אחר, נדרש לבדוק את זכויות הבנייה הקיימות בנכס מכוח המכלול התכנוני הקיים.

עם התפתחות העיר נוצר הצורך במתן פתרון תכנוני כוללני לנושאים הבאים:

  • שימור צביון העיר בכלל האזורים.
  • פיתוח מרכז העיר, הנגשת מרכז העיר לצרכי קהילה.
  • חיזוק השכונות הוותיקות והרחבת המרחב הציבורי.
  • יצירת תמהיל דיור מגוון לאוכלוסיית העיר.
  • חיזוק והנגשת מערך התחבורה הציבורית.
  • יצירת קישוריות למרחב הכפרי ולשטחים הפתוחים.
  • פיתוח מבני ציבור.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על תכנית המתאר לעיר:

תכנית המתאר החדשה לעיר מתוכננת לתת פתרונות לסוגיות אשר עלו עם השנים בעקבות התפתחות העיר.

על פי התוכנית, הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתכוונת לתת פתרון לסוגיות אשר פורטו לעיל בעזרת פעולות התכנון הבאות:

חיזוק הקשר בין השטחים הפתוחים לבין השטחים העירוניים.

יצירת מרכז משולב חדש לנס ציונה, ופיתוח רחוב ויצמן.

יצירת "לב" העיר אשר יחבר בין ארבעת אזורי התכנון אשר נקבעו בתוכנית.

שמירה על אופי וזהות נס ציונה.

התפתחות העיר ותוספת יחידות הדיור תיעשה בצורה אשר תשמור על אופייה של העיר.

גורמי התכנון מעוניינים לשמור על נס ציונה כעיר קטנה, אינטימית ומטופחת.

תרשים חלוקת נס ציונה לארבעת מתחמי התכנון:

שמאי מקרקעין בנס ציונה

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על מתחמי התכנון החדשים:

התוכנית מחלקת את העיר לארבעה מתחמי תכנון. במאמר זה נתמקד במתחם 2.1 המהווה את מרכזה הוותיק של העיר.

המתחם ממוקם בחלקה הצפון מזרחי של נס ציונה, מזרחית לרחוב וייצמן.

התוכנית עתידה להגדיל את זכויות הבנייה בייעוד מגורים ומסחר.

על פי מסמכי התוכנית, יתווספו למתחם מרכז העיר כ – 714 יחידות דיור בשטח כולל של כ – 108,000 מ"ר.

בנוסף, התוכנית מתירה תוספת של 2,055 מ"ר בייעוד מסחרי.

להלן תרשים מתחם מתוך מסמכי התוכנית:

שמאי מקרקעין

כאשר שמאי מקרקעין בנס ציונה מבצע הערכת שווי דירה, בית פרטי, חנות, משרד או כל נכס אחר, עליו לשקול התייחסות לזכויות הבנייה העתידיות מכוח תכנית המתאר.

יחד עם זאת, ניצול זכויות בנייה אינו בהכרח זמין מבחינה משפטית ופרקטית.

קיימים מקרים רבים שעל החלקה (או בבניין) קיימים שכנים / בעלי קרקע רבים. ריבוי הבעלים יוצר שותפות אשר מהווה גורם הפרעה.

בשפה השמאית, לשותפות המגבילה יש שם; מוש"ע.

במקרים רבים, הדרישה להסכמת כל הבעלים במקרקעין לבצע תוספות בנייה או שינויים אחרים "תוקעת" את ביצוע הבנייה.

כאשר קיימת יתרת זכויות בנייה, שמאי מקרקעין בנס ציונה נדרש לבצע ניתוח של המצב המשפטי, את תקנון הבית המשותף או את הסכם השיתוף.

מה צריך לדעת שמאי נדל"ן על הסכמי שיתוף:

הסכם שיתוף מהווה כלי משפטי אשר מאפשר לבצע חלוקת קרקע אשר טרם בוצעה בה פרצלציה.

דוגמה:

קיימים ארבעה שותפים במגרש בגודל של דונם. על פי נסח הטאבו לכל שותף ¼ מהבעלות במגרש.

על פי חוק המקרקעין, חזקה באחוז מסוים מהמגרש הינה שותפות בכל גרגיר וגרגיר במקרקעין ללא מיקום ספציפי.

בעלי המגרש החליטו לחלק את המגרש ל – 4 מתחמים כאשר כל מתחם יהיה בשטח של 250 מ"ר.

לצורך ביצוע החלוקה ללא פרצלציה על השותפים להכין תשריט שיתוף. בתשריט יחולק כל המגרש ל – 4 חלקים וכל חלק ישויך לשותף ספציפי.

שמאי מקרקעין בנס ציונה אשר מתמחה בהסכמי שיתוף עשוי להציע לשותפים להפקיד את הסכם השיתוף בטאבו על מנת שההסכם יקבל תוקף כלפי כל אדם.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על פירוק שיתוף / גירושין או חלוקת ירושה:

בביצוע חלוקת רכוש בין בני זוג בהליך גירושין או חלוקת עזבון / ירושה בין בני המשפחה, קיימת חשיבות רבה לסוגיות מיסוי מקרקעין.

נסביר:

על פי חוק מיסוי מקרקעין, ירושה אינה עסקה במקרקעין ולכן אינה חייבת במס. המס נדחה ליום מכירת הדירה לאדם אחר.

העברת תמורה במסגרת גירושין מהווה דחיית מס ואינה מחויבת במס במועד העברת הזכויות בין בני הזוג.

שני אחים או בני זוג שמתגרשים מחליטים לחלק ביניהם שתי דירות.

שוויה של דירה א' הינו 2,000,000 ₪ ושוויה של דירה ב' הינו 1,500,000 ₪. סך כל שווי הנכסים הינו 3,500,000 ₪.

צד אחד הציע לצד השני את ההצעה הבאה: אני אקח את הדירה ששוויה 2,000,000 ₪ ואשלם תשלומי איזון של 250,000 ₪.

במקרה שהצד השני יסכים לעסקה ייתכן ויעשה טעות כלכלית.

ביום שבו יבקש למכור את הדירה שנותרה ברשותו בשווי שוק של 1,500,000 ₪ יופתע לגלות כי הדירה חייבת במס שבח והיטל השבחה.

נוצר מצב בו בפועל שוויה של הדירה נטו אינו 1,500,000 ₪ אלא 1,200,000 ₪ בלבד.

שמאי מקרקעין בנס ציונה הבקיא ברזי מיסוי המקרקעין בבואו להעריך שווי נכס מקרקעין במסגרת ירושה או גירושין, ייתכן ויציע לצדדים לבצע הערכת שווי זכויות.

שווי זכויות, בשונה משווי שוק הינו הסך הצפוי שיישאר ליורש או למתגרש במימוש הדירה (מכירתה).

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה על מיסוי לרשות מקרקעין ישראל:

כאמור, תכנית המתאר החדשה עתידה להוסיף זכויות בנייה. יחד עם זאת, במקרקעין המוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל לא תמיד ניתן לנצל את זכויות הבנייה.

בדרך כלל, רשות מקרקעי ישראל מחכירה מגרשים עם קיבולת בנייה מסוימת.

ברשותכם מגרש של 250 מ"ר. על פי חוזה החכירה מול המנהל, אתם רשאים לבנות בית פרטי על לשטח של 160 מ"ר.

על פי התכנון העירוני, זכויות הבנייה למגרש הינם 320 מ"ר.

במקרה זה, היות ושטח המגרש הינו קטן מ – 280 מ"ר, תינתן לכם האפשרות לבצע הקניית בעלות ללא תשלום בגין זכויות הבנייה מכוח התב"ע.

בהשלמת הליך הקניית הבעלות, תורשו לנצל את כל זכויות הבנייה בהתנתק מהמנהל.

במקרה שהמגרש שברשותכם הינו בגודל של 290 מ"ר, ביום שתבקשו לבצע הקניית בעלות לצורך ניצול זכויות הבנייה תדרשו לשלם עבור יתרת זכויות הבנייה שטרם שולם עליהם למנהל.

שמאי מקרקעין בנס ציונה אשר מתמחה בנהלי מנהל מקרקעי ישראל יכול לחסוך לך כסף רב ולמנוע ממך לבצע טעויות יקרות.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נס ציונה.

שמאי מקרקעין

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

קרדיט לתמונת בית הכנסת הגדול: Eyalraz69

קרדיט למפות ומסמכי התכנית: תכנון זמין, משרד האוצר.

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה?
שם המאמר
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה?
תיאור
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנס ציונה?
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר

0