מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהוד השרון?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהוד השרון?

בוחרים שמאי מקרקעין בהוד השרון?

בהוד השרון פעילים שמאי מקרקעין רבים. מה צריך לבדוק לפני שבוחרים את שמאי המקרקעין בהוד השרון שבאמת יוכל לתת לנו פתרון מקצועי ומקיף?

כאשר שמאי מקרקעין בהוד השרון נדרש להעריך שווי דירה, בית פרטי, חנות או כל נכס מקרקעין אחר, עליו להתבסס ולהתייחס לתכנון העתידי של העיר.

בדרך כלל, רשות מקומית בינונית עד גדולה מחזיקה בתכנון מתארי אסטרטגי אשר יתווה את מדיניות התכנון לעשרים או שלושים השנים הבאות.

הרשות המקומית נוהגת כלל היתרי בנייה על פי התכנון המתארי, וזאת, אף אם תכנית המתאר עדיין בשלבי עבודה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון על תכנית המתאר המקומית להוד השרון הר/2050:

כיום, מצויה בשלבי תכנון תכנית מתאר מקומית שמספר הר/2050. על פי מחקרים סטטיסטיים, אוכלוסייתה של הוד השרון הינה כ – 60,000 תושבים.

על פי התחזיות, בשנת 2030 מספר התושבים הצפוי יעמוד על כ – 128,000 תושבים. ובשנת 2040 מספר התושבים יעלה ל – 145,000 תושבים.

נתון מעניין נוסף אשר עלה במחקרים, מצביע על ירידה של כמות הנפשות למשק בית בהוד השרון מ – 3.75 (נכון שלנת 1983) ל – 3.13 (נכון שלנת 2020).

להלן פלט נפשות למשקי בית לשנת 2019 (קרדיט – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה):

שמאי מקרקעין הוד השרון

ניתן להסביר מגמה זו בעזרת רמת מחירי הדיור בהוד השרון.

רמת דיור גבוהה גורמת למשקי בית מרובי ילדים לעבור לערים עם רמת מחייה נמוכה יותר.

ערים עם רמת מחייה נמוכה יותר מסייעות לשמר את ההכנסה הפנויה ולהשקיעה בילדים.

שימו לב, כי ביחס לערי המרכז, בהוד השרון כמות הנפשות למשק בית הינה הגבוה ביותר.

על מנת להתמודד עם השינויים הצפויים בהוד השרון, לעניין תמהיל האוכלוסייה והגידולים בביקוש, מתוכננת כיום תכנית מתאר המקומית הר/2050.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון על מטרות התכנית להוד השרון הר/2050:

  • התויית זהות עירונית ייחודית להוד השרון אשר תתבטא במערכת שטחי הציבור הפתוחים,  במרקמים ומתחמים לשימור ובאופי ופרופורציות הרחובות.
  • פיתוח שלד עירוני ברור והמשכי של שטחים פתוחים עירוניים המקשר בין חלקי העיר ובינם לבין השטחים הפתוחים הסובבים והמבוסס על מערכת הניקוז והנחלים.
  • התווית רשת נהירה של רחובות עירוניים, רחובות מסחריים, שבילים ושבילי אופנים, לעידוד ההליכה ברגל ולחיזוק הקשר בין חלקי העיר השונים ובינם לבין אזורי התעסוקה.
  • שיפור החיבור בין מערכת הדרכים העירונית ומערכת התנועה הארצית הסובבת.
  • עידוד פיתוח אזורי התעסוקה.
  • יצירת מסגרת תכנונית לאישור תכניות מפורטות על ידי הועדה המקומית.

להלן עיקרי הוראות התכנית הר/2050:

  • קביעת ייעודי קרקע ושימושים מותרים ברמה מתארית.
  • הוראות להיקף השטח הבנוי המותר במתחמי העיר השונים בהתאם לשימושים.
  • הגדרת אזורי התערבות והנחיות לפיתוח.
  • הגדרת מכלולים ומתחמים מבונים לשימור.
  • יישום הוראות להכנת תכניות מפורטות.
  • קביעת תבנית הבניה, הנחיות ארכיטקטוניות והנחיות פיתוח ברמה מתארית לאזורי המגורים ואזורי התעסוקה.
  • הוראות בינוי לשדרות, רחובות עירוניים ומתחמי מיתון תנועה.
  • התויית הדרכים הראשיות ובהן הדרכים הנדרשות לשילוב מערכת הסעת ההמונים לטובת קישור בין חלקי העיר השונים ובינם לבין אזור התעסוקה ותחנות רכבת ישראל.
  • יצירת מערכת עירונית של שבילי אופניים, כולל חיבורים למערכות השבילים האזוריות ולתחנות הסעת ההמונים.
  • קביעת הנחיות סביבתיות.
  • קביעת הנחיות לעריכת תכניות מפורטות באופן שיטמיע את מטרות התכנית.
  • תכנון שלביות פיתוח.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון מתחמי התכנון ותבנית הבנייה המתוכננת:

התכנית מחלקת את הוד השרון ל 3 מתחמי תכנון ראשיים ותתי מתחמים.

על פי סיכום זכויות הבנייה במתחמי התכנון, השטח הכולל למגורים צפוי לגדול מ – 26,600 מ"ר עד לכדי 48,500 מ"ר.

לעניין מסחר, השטח למסחר במתחם רמות מנחם, הפארק ותל דן יגדל מ – 511,000 מ"ר עד לכדי 1,253,000 מ"ר.

טבלת סיכום מתחמי התכנון מתוך מסמכי התכנית:

שמאי מקרקעין הוד השרון

את הגידול בשטחי המסחר ניתן להסביר בעזרת הגידול ביחידות הדיור. על פי מסמכי התכנית, השטח למגורים יעלה בכ – 21,880 יחידות דיור.

כידוע, רווחי העיריות מהארנונה למגורים אינם גבוהים ואף שליליים.

נכסי תעסוקה ומסחר נשלמים ארנונה גבוה, ובכך, מסבסדים את שימושי המגורים.

לפיכך, אין מנוס מהגדלת שטחי המסחר על מנת לאפשר את גידול העיר על פי התחזיות כפי שעלו מהמחקרים.

מפת החלוקה למתחמים על פי התכנית המתארית להוד השרון:

שמאי מקרקעין הוד השרון

מה צריך לדעת שמאי נדל"ן על התפלגות שטחי הבנייה במרכז העיר (שכונת רמתיים):

מהתכנית המתוכננת ניתן ללמוד רבות על התפתחות העיר. במאמר זה נתמקד בשכונת רמתיים ומרכז העיר.

מהתכנון המוצע, ניתן ללמוד כי הרחוב צפוי להשתרג ונפח התנועה בו אמור להצטמצם. סלילת דרך הפארק וחיבורה לדרך רמתיים ודרך הנשיאים.

כיום רחוב רמתיים הינו הרחוב המרכזי בעיר הממוקם בחלקה המזרחי של השכונה.

בהתאם לתכנון המוצע, הרחוב צפוי לקבל תוספת של זכויות בנייה ותוגדר צפיפות הבנייה לרבות מספר הקומות המרבי.

להלן תרשים הבינוי למרכז העיר מתוך מסמכי התכנית הר/2050:

שמאי מקרקעין הוד השרון

כפי שעולה ממקרא התכנית, גובה הבניינים במרכז העיר יעמוד על 6 קומות + קומת קרקע + קומת גג. בנוסף יותרו מגדלים בגובה בין 16 עד ל – 30 קומות.

מגמות אלה צפויות להשפיע על מחירי הדיור באזור.

בין ההשפעות העקיפות קיימות גם השפעות ישירות כגון הגדלת הפוטנציאל להתחדשות עירונית ותוספת זכויות בנייה בנכסים קיימים.

מה נדרש לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל (דמי היוון והקניית בעלות):

באזור השרון בכלל ובהוד השרון בפרט נכסים רבים מוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל (קרקעיות מדינה).

על פי הרפורמה של רשות מקרקעי ישראל, חוכר יכול לקבל בעלות מלאה (קניינית) על המקרקעין המוחכרים.

בחלק מהמקרים הקניית הבעלות מתבצעת בתשלום ובחלק מהמקרים הקניית הבעלות מתבצעת ללא תשלום.

בדירות מגורים, הקניית הבעלות הינה פטורה מכל תשלום לרשות מקרקעי ישראל. יחד עם זאת בבנייה צמודת קרקע ייתכן ותדרשו לתלום לרמ"י.

במידה והמגרש המוחכר קטן מ – 280 מ"ר, תוכלו לקבל בעלות ללא כל תשלום נוסף.

במידה והמגרש המוחכר עולה על 280 מ"ר, תדרשו לשלם בגין זכויות הבנייה אשר לא נרכשו (הוונו) במסגרת חוזה החכירה המקורי.

דוגמה:

החכרתם מגרש בגודל של 300 מ"ר עם זכויות בנייה של 160 מ"ר. כיום אתם מבקשים לקבל בעלות על הקרקע מכוח ה"רפורמה".

כפי שעולה ממסמכי התב"ע (תכנית בניין עיר) ניתן להקים על המגרש בית בגודל של 250 מ"ר. לפיכך, תדרשו לשלם למנהל מקרקעי ישראל את שווי זכויות הבנייה הנוספות (90 מ"ר).

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון על ירידת ערך במקרקעין:

קיימים שני סוגים של ירידת ערך. ירידת ערך פיזית וירידת ערך תכנונית.

ירידת ערך פיזית – המדובר על ירידת ערך אשר אינה ניתנת לתיקון ו/או נזקים אשר חוזרים על עצמם למרות הניסיון לסלקם.

ירידת ערך תכנונית – המדובר על ירידת ערך במקרקעין בגין אישור תכנית פוגעת (הקמת בית ספר סמוך, שינוי בתוואי הדרכים, הקמת מרכז מסחרי סואן ועוד).

בגין הפגיעה עקב אישור תכנית פוגעת ניתן להגיש תביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. את התביעה יש להגיש תוך 3 שנים מיום אישור התכנית.

חשןב לדעת כי שמאי מקרקעין מקצועי בהוד השרון יכול לסייע רבות בהערכת היקף הפגיעה ולסייע בקבלת הפיתויים בגין ירידת הערך.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על קרקע חקלאית והפוטנציאל הגלום בשינוי הייעוד:

ביום משווקות קרקעית רבות במתחם "פי גלילות" בהוד השרון עם פוטנציאל לשינוי ייעוד. הייעוד אשר מבטיחים המשווקים הינו סחיר (מגורים ו/או תעסוקה).

החברה המשווקת צריכה להציג לכם שומת מקרקעין על פי תקן 22. הוראות הכנת השומה על פי התקן לא תמיד ברורות לצרכן הסופי.

שמאי מקרקעין בהוד השרון אשר מכין חוות דעת למזמין, שזה החברה המשווקת, בדרך כלל נצמד להוראות הפרוגרמה שמגיש המשמין.

על פי התקן, שמאי המקרקעין נדרש לחוות דעתו על התממשות הפרוגרמה ואף לא יכין חוות דעת מסוג זה אם הפרוגרמה לא צפויה להתממש מעולם.

לדוגמה:

ביצוע שומת מקרקעין תקן 22 בחלקה אשר צפויה להיות מופקעת לצורך של דרך. השמאי אמור לסרב לביצוע חוות הדעת.

סיפור אמתי:

אחד מעובדי המשרד (פקיד) החליט להגיע לפגישת מכירה של קרקע חקלאית מבלי לציין כי הינו מהתחום.

במהלך הפגישה ניסו למכור לעובד קרקע חקלאית בחלקה אשר צפויה להיות מופקעת לצרכי דרך.

המוכרת אשר ציינה כי היא עורכת דין, ניסתה לשכנע את העובד כי פיצויי ההפקעה יהיו גבוהים מאוד. יחד עם זאת, ידוע כי המקרה של הפקעה, ישולמו לבעת הזכות אך ורק פיצויי על פי שווי של קרקע חקלאי.

טרם ביצוע פעולה במקרקעין עליכם להתייעץ עם שמאי מקרקעין בהוד השרון על מנת להימנע מטעויות ולחסוך עוגמת נפש רבה.

 

לנוחיותכם, קישור לאתר ההנדסה של עיריית הוד השרון.

לנוחיותכם, קישור לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי (משקי בית).

שמאי מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

א.פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהוד השרון?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהוד השרון?
תיאור
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהוד השרון?
הכתב
המפרסם
א.פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר

0