האם אתם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין?

האם אתם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין?

האם אתם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין?

שמאי מקרקעין מקצועי נדרש לדעת לסווג את זכאותכם לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין.

הזכות לקבל פיצויים עקב ירידת ערך במקרקעין יכולה לקום מכמה סיבות וגורמים:

  1. פגיעה בשלד המבנה, בקונסטרוקצית המבנה, נזקי מים, תזוזת קרקע ועוד.
  2. פגיע תכנונית עקב תכנית בניין עיר (תב"ע) פוגעת שאושרה וגורמת לנכס נזק וירידת ערך.

במאמר זה נתמקד באפשרויות השונות בקבלת פיצויים במקרקעין בגין ירידת ערך ופגיעה שנגרמה מתכנית בניין עיר (תב"ע) פוגעת.

מה הכוונה? למשל: ליד ביתכם או דירתכם בנו בית ספר, תחנת רכבת, מרכז מסחרי, כביש סואן ועוד.

שמאי מקרקעין טוענים כי שינויים תכנוניים סביבתיים, יש בכוחם להשפיע על שווי הדירה שלכם, הבית או החנות שאתם מחזיקים. 

בגין ירידת ערך זו במקרקעין, אתם זכאים לקבל פיצויים לא מבוטלים.

יחד עם זאת, שינויים תכנוניים יכולים גם לתרום לעליית שווי הנכסים. במאמר זה נתמקד בשינויים תכנוניים (מכח תב"ע) שגורמים לירידת ערך נכס המקרקעין שברשותכם.

לפני שאתם פונים לשמאי מקרקעין שישמח לקבל את כספכם ולהתחיל לכתוב שומות לצורך קבלת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין במרץ רב, עליכם לקרא מאמר זה, ולהבין את התייחסות המחוקק לכל סוגי ירידות הערך במקרקעין והאפשרות הממשית לקבלת פיצוי.

שמאי מקרקעין מקצועי יודע כי לא על כל שינוי תכנוני ניתן לקבל פיצוי בגין ירידת ערך עקב תכנית פוגעת במקרקעין.

שמאי מקרקעין מקצועי ואמין נדרש לנתח בצורה יסודית מאוד את המקרה הספציפי ולתת לכם ייעוץ מקצועי ביותר הכיצד ניתן לקבל פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכאותכם לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:

הפסיקה בבתי המשפט מדברת רבות על ירידת ערך במקרקעין, פגיעה ופיצויים במקרקעין. שמאי מקרקעין מקצועי, עליו להיות מעודכן בפסיקה העדכנית ביותר.

המחוקק לקח בחשבון שבגין תכנית בניין עיר שאושרה בחלקה מסויימת, ייתכן ותגרם ירידת ערך במקרקעין לחלקות "גובלות".

לפיכך, שמאי מקרקעין יכול להעריך את הפיצוי המגיע לך בגין ירידת ערך במקרקעין הגם אם החלקה שברשותך הינה גובלת בלבד לחלקה בה אושרה התכנית הפוגעת.

המחוקק הגה את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965, בו, קיימת התייחסות לירידת ערך בגין אישור תכנית פוגעת.

עיקרי הסעיף המקנה לפיוי בגין ירידת ערך במקרקעין:

סעיף 197 (א) קובע – נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו.

על פי הסעיף, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

סעיף 197(ב) קובע –  התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית.

שר האוצר רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

שמאי מקרקעין בבואו להעריך את הפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין נדרש לנתח את הסעיף בצורה מקצועית ולראות הכיצד מתייחסת הפסיקה לכל ביטוי, מילה או צמד מילים.

"נפגעו על ידי תכנית" – הפגיעה חייבת להיות בגין תכנית שאושרה. זאת אומרת שהפיצוי הינו עקב מתן היתר בנייה, שינוי ייעוד, הקלה או אישור חורג הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

למשל, משטח פתוח למרכז מסחרי סואן, ועקב השינוי התכנוני נגרם לדירה, חנות, בית קרקע שברשותכם נזק או ירידת ערך.

"שלא בדרך של הפקעה" – במאמר הבא המדבר על הפקעות נזכיר את פסיקת "חממי" ובה נדגים הכיצד מחשבים ירידת ערך שמעורבת בה גם הפקעת מקרקעין.

המחוקק בחר לפצל את רכיב הפיצוי המגיע מכח סעיף 197 לבין רכיב הפיצוי המגיע מכח ההפקעה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין גובלים:

"בתחום תכנית או הגובלים עמו" – הפסיקה עסקה רבות בהגדרה "גובלים".

מה הכוונה? – יש לך דירת מגורים, בית קרקע, חנות או מקרקעין אחרים בחלקה מסוימת.

מעבר לכביש ראשי החליטו לבנות בית אבות במקום פארק גדול שפגע בשווי נכס המקרקעין שברשותך.

הפסיקה קבעה כי מקרקעין גובלים ייחשבו גובלים גם אם מפריד ביניהם שביל צר או כביש פנימי צר ברוחב של כ – 10-8 מטר.

יחד עם זאת, בית המשפט העליון לא נקב ברוחב ספציפי של השביל או הכביש המפריד בין החלקות.

שביל רחב ושקט יכול להצביע על קיום תנאי "מקרקעין גובלים" יותר מאשר כביש צר ועמוס.

רק שמאי מקרקעין מומחה ומקצועי ידע להתעמק ברזי הפסיקה ובכך, לפסול כל טענה שימצא הצד שכנגד.

האם העובדה שבינך לבין הפארק קיים כביש רחב עדיין מגדיר את החלקות גובלות ואתה רשאי לתבוע פיצוי? התשובה לכך אינה חד משמעית.

אילו עקרונות משפטיים צריך לדעת שמיא מקרקעין כאשר נדרש לקבוע פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:

"מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית" – בניגוד לדעה הרווחת, גם "דייר מוגן" רשאי לתבוע פיצוים בגין תכנית שפגעה בשווי הנכס שבו יש לו זכות חוזית לדיירות מוגנת.

גם "בר רשות" רשאי להגיש תביעה מכח סעיף 197 ולדרוש פיצויי ירידת ערך.

"בכפוף לסעיף 200" – סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, מונה סיבות בהן לא ניתן לחייב את הוועדה המקומית / את העירייה בתשלום פיצויים מכח סעיף 197, למרות שנגרם לכם נזק וירידת ערך.

לדעת שמאי מקרקעין רבים, בתקופה האחרונה חל שינוי בהתייחסותו של המחוקק לסעיף 200.

העירייה / הוועדה המקומית לא יכולה יותר לטעון באופן אוטומטי ושרירותי כי היא פטורה מלשלם פיצויים על ירידת ערך במקרקעין על סמך הוראות סעיף 200.

הדעה הרווחת היא כי יש לשלם פיצויים בכל מקרה על פגיעה בקנינו של אדם, ורק במקרים חריגים ניתן להסתמך ולהפעיל את סעיף 200.

שמאי מקרקעין מקצועי המכיר את הפסיקה, לא יפסול ולא ימליץ לוותר על הגשת תביעה גם אם הפגיעה הינה במסגרת סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965.

תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין תוגש תוך 3 שנים.

"התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית" – על פי חוק התכנון והבנייה.

תביעה בגין תכנית פוגעת ניתן להגיד תוך 3 שנים מיום פרסומה.

הרבה נפגעים מפספסים את המועד להגשת תביעת פיצויים ונחסמת בפניהם האפשרות לתבוע פיצויים על פי חוק התכנון והבנייה. 

חד עם זאת, רבים לא יודעים שעדיין קיים סיכוי לתבוע פיצויים בדרכים אחרות. רק שמאי מקרקעין מומחה ומקצועי ידע לכוון אתכם בצורה הטובה ביותר.

מקרה לדוגמא המזכה אדם בפיצוי ירידת ערך במקרקעין:

מול ביתכם, דירתכם, חנות, מפעל שברשותכם אישרו תכנית כללית על שטח נרחב.

אם אתם כבר קראתם את המאמרים שלנו כנראה כבר בדקתם בעצמכם או בעזרתנו את התכנית הפוגעת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אבל, לא מצאתם תכנית בינוי.

בשלב זה לא ניתן לדעת מה ייבנה וכיצד תהיה לשינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) או הבנייה העתידית השפעה שמאית שלילית על שווי נכס המקרקעין שברשותכם ומה צפוי להיות פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין שייקבע.

בשלב זה לא ניתן להכין שומת מקרקעין שתדע לאמוד במדויק את הנזק וירידת הערך במקרקעין שנגרמה לכם.

עברו 4 שנים (לא הגשנו תביעה מכח סעיף 197 תוך 3 שנים), ופתאום אושרה תכנית בינוי שמתירה לבנות ממש מולכם בניין משרדים רב קומות.

הבינוי החדש עתיד לגרום לנזקי רעש, עומס תנועה, צפיפות, הצללה, ובכך לגרום נזק רב וירידת ערך לנכס המקרקעין שברשותכם.

כאמור, רק אחרי 4 שנים ניתן להבחין ולאמוד את ירידת הערך מבחינה שמאית.

גמישות הפסיקה בתביעת פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין:

הפסיקה התירה להגיש תביעה מכח סעיף 197 גם לאחר 3 שנים, וזאת, כאשר התגלה הנזק וניתן להעריכו שמאית על ידי שמאי מקרקעין המתמחה בירידת ערך.

דוגמא נוספת: שינוי תכנוני אשר מתבצע באופן רציף (תכנית אחר תכנית).

בשלב נוכחי מסוים לא ניתן להעריך שמאית על ידי שמאי מקרקעין את הפגיעה וירידת הערך במקרקעין לצורך חישוב פיצויים היות וכלל הנזק לא התגבש.

במצב זה, ניתן לתבוע פיצויים תוך 3 שנים מיום אישור התכנית האחרונה שאושרה ברצף.

כמובן חשוב ששמאי המקרקעין יכיר את האזור שעתיד להיות בו השינוי, ועל כן, לא בהכרח שמאי מקרקעין בחיפה יכיר  את את אזור המרכז כמו ששמאי מקרקעין מתל אביב יכיר.

עוד באותו נושא ניתן לקרוא פה:

שמאי מקרקעין בירושלים.

שמאי מקרקעין בחולון.

אז… מה ירידת הערך או הפגיעה המינימלית שניתן לקבל בגינה פיצוי בגין ירידת ערך?

הפסיקה בכלל לא אחידה.

פס"ד ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נגד הורוביץ – 10%.

פס"ד ע"א 8825/07 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן נגד י.פ.ה.ר – 4%.

לפיכך, ניתן לשער שהפסיקה טרם התגבשה בעניין זה וכי שמאי מקרקעין מומחה ומקצועי, בשומת מקרקעין איכותית, ידע להביא לפיצוי גם כאשר הפגיעה בשיעור נמוך.

חריגים:

הפסיקה מדברת גם על מצב (לדעתי מגוחך ולא צודק) של ירידת ערך במקרקעין עקב פגיעה כלכלית.

בפס"ד ע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נגד מלאכי קורן, נקבע, כי פגיעה כלכלית אינה מזכה בפיצוי ירידת ערך.

מה הכוונה?

בעלים של תחנת דלק תבע פיצויים בגין ירידת ערך בגין אישור תכנית לסלילת כביש חדש אשר הסיט את הרכבים מתחנת הדלק שלו לכביש עוקף.

הוועדה המקומית טענה, והפסיקה הסכימה וקבעה כי פגיעה כלכלית אינה מזכה בפיצוי.

להלן התייחסותנו:

אנו לא מסכים עם הפסיקה. אדם אשר רוכש קרקע או תחנת דלק במקום מיושב שלא עתיד להתפתח ולהשתנות, מסתמך על המצב הקיים.

כל שינוי של המצב הקיים שנעשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צריך לזכות את הנפגע בפיצוי ירידת ערך במקרקעין מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965.

פס"ד נוסף שניתן מנע קבלת פיצויים מדיירים שהנוף מביתם נפגע. נקבע, כי היות והסביבה שבהם מצוי ביתם הינה חדישה, היה עליהם לצפות התפתחות עירונית.

לשון הפסיקה קבע – הנוף שלהם לים אמנם נצפה מביתם הגבוהה "מגדל" אך המגדל בו הם גרים אינו "מגדל אור".

לסיכום, כל מקרה יש לבדוק לגופו. אתם מוזמנים להתקשר אלנו ולבדוק את אפשרותכם לקבל פיצוי ירידת ערך במקרקעין.

לנוחיותכם, קישור לחוק התכנון והבנייה המפורסם באתר נבו.

משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
האם אתם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין?
שם המאמר
האם אתם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין?
תיאור
שמאי מקרקעין מקצועי ואמין נדרש לנתח בצורה יסודית מאוד את המקרה הספציפי ולתת לכם ייעוץ מקצועי ביותר הכיצד ניתן לקבל פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין.
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר

0