מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין ברמת גן?

כאשר שמאי מקרקעין ברמת גן מעריך שווי דירה, בית פרטי או משרד, עליו לתת דגש על מיקום הנכסים, נתוניהם המשפטיים, ההנדסיים ולמיסוי המקרקעין.

שטחה של רמת גן הינו כ – 13,300 דונם. בשטחה של רמת גן נמצאים: אוניברסיטת בר אילן, בית החולים תל השומר, הפארק הלאומי, הספארי, אצטדיון רמת גן ועוד.

כיום, רמת גן משמשת כעיר מרכזית בתמהיל העסקי של מדינת ישראל. רמת גן רוויה במוקדי מסחר ופנאי כמו: קניון איילון, קניון ביאליק, קניון עופר, אצטדיון רמת גן, בורסת היהלומים ועוד.

במאמר זה נדבר על שיטות הערכת שווי דירה ובית פרטי ברמת גן, נדבר על מס שבח, היטל השבחה ועל שוק המשרדים ברמת גן.

Table of contents [Close]

הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין ברמת גן:
הערכת שווי בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין ברמת גן:
- דוגמה לחישוב בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין:
- חישוב היטל השבחה בגין זכויות בנייה דחויות על ידי שמאי מקרקעין:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על מס שבח:
תמ"א 38 והשפעתה על דירות וותיקות ברמת גן:
שוק המשרדים ממבטו של שמאי משרדים ברמת גן:
- השפעת גידול בהיצע "חללי העבודה":
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על מערכות התחבורה:

הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין ברמת גן:

בהערכת שווי דירה, שמאי דירות ברמת גן צריך לבדוק את היתרי הבנייה של הדירה לאיתור חריגות בניה.

במקרים רבים, דירות מדורים מורחבות על חשבון שטחים משותפים או חריגות בניה שביצעו השכנים. לצורך איתור חריגת בניה בדירה, שמאי מקרקעין ברמת גן צריך לבצע מדידות עם סרגל לייזר.

במועד הביקור הנכס, שמאי המקרקעין צריך להצטייד בתדפיס תרשים הדירה והקומה שאותו הכין מראש. את תכניות הבניין ניתן לקבל בוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן.

על גבי התרשים, שמאי מקרקעין ברמת גן צריך לאמת את שטח הדירה ולבצע מדידות לייזר כבקרה.

במידה והשמאי מצא שטחים החורגים מהיתר הבניה, עליו לשקול איזה משקל לתת לאותם השטחים. אם השטחים ניתנים להסדרה, השמאי יכול לתת לשטחים חורגים אלה משקל גבוה, אן השטחים אינם ניתנים להסדרה, השמאי יכול לתת משקל נמוך לחריגות הבניה.

שימו לב, בשמאות שמתבצעת להערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין ברמת גן לצורך משכנתא, לא יכללו השטחים החורגים מהיתר הבניה. יותר מכך, השמאי יקבע הפחתה משווי הדירה כהוצאות התאמה למצב קודם.

בדיקה נוספת חשובה מאוד ששמאי מקרקעין ברמת גן צריך לעשות בהערכת שווי דירה היא הבדיקה התכנונית. במסגרת הבדיקה התכנונית שמאי מקרקעין ברמת גן יכול לזהות זכויות בנייה שטרם נוצלו בנכס. הבדיקה התכנונית יכולה לסייע לשמאי להבין באם הדירה אותה הוא מעריך כלולה בתכנית פינוי בינוי או תמ"א 38.

הדירות הוותיקות נהנות רבות מהשיפור התחבורתי ברמת גן וגם מהפוטנציאל להתחדשות עירונית.

להלן חלק ממתחמי ההתחדשות העירונית בחלקה הצפוני של רמת גן (קרדיט לאתר גובמאפ הלאומי):

מתחמי פינוי בינוי והתחדשות עירונית ברמת גן

הערכת שווי בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין ברמת גן:

בהערכת שווי בית בפרטי, שמאי מקרקעין ברמת גן צריך להיות מומחה לניתוח תכניות בניין עיר. במקרים רבים, שווים של מגרשים מושפע מזכויות הבנייה הקיימות והאפשרות להקמת מבנה חדיש וגדול יותר.

ניתוח זכויות בנייה הו תהליך רגיש שצריך להיעשות בזהירות רבה. כל כל מגרש לבית פרטי חלות בדרך כלל כמה תכניות. קיימת תכנית שמתירה מרתפים, תכנית שמתירה קומות ותכנית שמתירה חדרים בגג.

תכניות בניין עיר במגרשים מודרניים בדרך כלל מרכזות את כל זכויות הבנייה ולא נוצר הצורך לזקק את התכניות הרלוונטיות למגרש.

כאשר שמאי מקרקעין ברמת גן מסיים את ניתוח זכויות הבנייה, יינתן לזכויות בנייה אלה ערך כלכלי. מערך כלכלי זה יכול השמאי לגזור את כל המסים שיכולים לחול על מכירת הבית. המסים הנפוצים שחלים על מוכר בית פרטי הם מס שבח, היטל השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

תשלומים למקרקעי ישראל רלוונטיים במכירת מגרשים המצויים בחכירה ולא בבעלות פרטית. הגם אם המגרש מצוי בחכירה, אך שטחו אינו עולה על 280 מ"ר אינכם צפויים לשלם סכומים גבוהים לצורך ביצוע הקניית בעלות.

בביצוע עסקה במגרש מוחכר בייעוד מגורים ששטחו מעל 280 מ"ר מצריך בדיקה מעמיקה.

הסיבה הינה כי במגרשים העולים על 280 מ"ר יש לשלם דמי היוון עבור זכויות בנייה נוספות. כמו כן, שמאי מקרקעין צריך לבחון קיומו של מצב של "בינוי בפועל".

בינוי בפועל זה מצב משפטי בו החוכר רכש רק חלק מזכויות הבנייה במועד ההקצאה שהיו מותרות בתב"ע.

דוגמה לחישוב בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין:

לדוגמה, בשנת 1960 היה מותר לבנות בית של 200 מ"ר על מגרש לש 500 מ"ר.

חוכר ביקש מרמ"י לחכור רק 100 מ"ר ולשלם פחות על קיבולת בניה מופחתת.

מה יקרה שהחוכר יבקש למכור את הבית?

אם שטח המגרש עולה על 280 מ"ר, יידרש החוכר לשלם עבור 100 המ"ר שלא רכש דאז לפי 91% משווים במועד הבקשה (היום).

חשוב לדעת ששווין של זכויות הבנייה בשווי השוק שלהן אינו מעיד על תשלום היטל ההשבחה שתשלמו. כאשר שמאי מקרקעין מבצע חישוב היטל השבחה, ערכי הקרקע שנלקחים בתחשיב השווי הם ערכי הקרקע במועד אישור התכנית. לפיכך, שווי זכויות הבנייה לעניין תשלום היטל השבחה יהיה נמוך יותר משווין בשוק.

כמו כן, לא תמיד ניתן לוועדה המקומית לגבות את היטל ההשבחה במלואו עבור בניה שאינה כלכלית. לדוגמה, רק בניתם ללא מרתף. כיום אושרה תכנית לבניית מרתף והחלטתם למכור את הבית. הרי ברור שלא כדאי להרוס את הבית החדש לטובת מרתף שזה שטח שירות תת קרקעי. לכן שמאי מקרקעין שמתמחה בהקטנת היטל השבחה יכול לבצע דחייה של הכדאיות הכלכלית על לתום גילו הכלכלי של הבית. אם גילו הכלכלי הוא 50 שנה, חיוב היטל ההשבחה יעמוד רק על חל קטן מהסכום המלא.

חישוב היטל השבחה בגין זכויות בנייה דחויות על ידי שמאי מקרקעין:

נניח שרק בניתם את הבית ועכשיו אתם רוצים למכור. אבל בזמן הבנייה אושרה תכנית המוסיפה זכויות בנייה למרתף.

נניח שהקמת המרתף הינה כלכלית. שווי מ"ר מרתף: 4,000 ש"ח * 80 מ"ר מרתף = 320,000 ש"ח.

מיסוי היטל השבחה הינו 50% לפיכך, עלינו לכאורה לשלם סך של 160,000 ש"ח היטל השבחה.

שמאי היטל השבחה מומחה יטען כי לא כלכלי להרוס את הבית החדש להקמת מרתף שתרומתו שולית.

לפיכך יבצע שמאי היטל השבחה ברמת דן חישוב דחייה ליתרת חייו הכלכליים של הבית.

בהנחה ויתרת חייו הכלכליים של הבית הינה 50 שנה (בית חדש) ויבצע שמאי מקרקעין ברמת גן חישוב מקדם דחייה בשיעור של 6-5% לשנה.

מקדם הדחייה המתקבל הינו 5.5% בלבד. לפיכך היטל ההשבחה שישולם הינו 5.5% * 160,000 ש"ח = 8,700 ש"ח בלבד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על מס שבח:

מיסוי מקרקעין הינו נושא קריטי שיש לתת עליו את הדעת במכירת דירה, בית או נכס מסחרי.

בין המסים הנפוצים הינו מס שבח. מס שבח משולם על הרווח שנוצר ממחיר הרכישה הממודד לבין מחיר המכירה.

קיימים פטורים שונים אשר פוטרים ממס שבח בנכסי מגורים. יחד עם זאת, בבתים פרטיים יש לבדוק האם העסקה מושפעת מזכויות בנייה נוספות.

במידה והעסקה משופעת מזכויות בנייה נוספות רשות המסים עלולה לגבות עליהן מס שבח גבוה.

בעצם, רשות המסית תיתן הטבה למרכיב הבית אבל בגין זכויות הבנייה תחייב במס שבח מלא.

שימוש נכון בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין יכול לסייע רבות בחסכון במס שבח.

תמ"א 38 והשפעתה על דירות וותיקות ברמת גן:

רמת גן הינה שחקן בולט בתחום תמ"א 38 בישראל. למעלה מ – 70% מכלל הבנייה ברמת גן הינה במסגרת תמ"א 38.

בעבר העירייה ברמת גן אישרה פרויקטים רבים ואף סיפקה הקלות כמו ממ"ד בקו בניין 0 ועוד.

כידוע, על מנת שפרויקט תמ"א 38 יהיה כלכלי, על הקבלן לבנות ולמכור דירות מגורים שייבנו על הבית המחוזק.

בדרך כלל, דייר בדירה קיימת בפרוייקט תמ"א 38, מקבל ממ"ד (כ – 12 מ"ר) ומרפסת שמש.

רבים מבעלי הדירות הוותיקות כאשר מציעים את דירותיהם למכירה, מגלמים את הפוטנציאל התכנוני מכח תמ"א 38 במחיר המכירה.

דוגמא לתוספת בפרוייקט תמ"א 38 במסלול חיזוק:

דוגמא לפרוייקט תמ"א 38 הריסה ובנייה, התוספת תחושב באופן הבא:

שוק המשרדים ממבטו של שמאי משרדים ברמת גן:

במתחם בורסת היהלומים שוכנות מלבד היהלומנים, חברות ביטוח גדולות, חברות השקעות, משרדי עורכי דין, בנקים מסחריים ועוד.

לדוגמה, בצדו הדרומי של רחוב ז'בוטינסקי הוקם בניין אמות-אטריום אשר חלקו מושכר בשיטת "חדרי העבודה".

בנוסף לבניין זה, קמו ברמת גן בניינים נוספים אשר מציפים את שוק המשרדים. לדוגמה מגדלי אלון הסמוכים ברחוב יגאל אלון בתל אביב ועוד.

השפעת גידול בהיצע "חללי העבודה":

שמאי מקרקעין ברמת גן, בבואו להעריך שווי משרד, צריך להתחשב בכלל ההשלכות מריבוי בנייני המשרדים והשפעת מודל השכרת חדרי העבודה על כלל המשרדים באזור.

מצד אחד, משרדים בבניינים וותיקים יותר כמו "בנייני התאומים" מוצעים במחירים נגישים יותר, מצד שני, מודל השכרת חללי העבודה משפיע על כללי המשחק.

חללי העבודה מנסים למכור לכם את ההרגשה שאתם מוקפים בשותפים פוטנציאליים ושניתן להרוויח מהסגמנטציה שמוצעת.

חלק מהבניינים הוותיקים יותר, החלו לעלות על טרנד המשרדים להשכרה לפי שעה.

מושכרים חדרי פגישות, חדרי ישיבות ואף אולמות לכנסים. בנוסף לחדר המבוקש, ניתן לקבל גם מלצרית שתגיש קפה לאורחים.

לדברי שמאי מקרקעין ברמת גן, למשרדים אלה, יש ביקוש כי עסקים רבים מעוניינים לצמצם הוצאות קבועות ובכך לחסוך ולשפר ביצועים פיננסיים.

שיפור שיעורי הרווח התפעולי ישפרו את מעמד העוסק או החברה מול הבנק ויאפשרו את כח המיקוח על הריביות ועוד.

לכן, כל בערכת שווי משרד, שמאי המקרקעין ברמת גן לבצע שתי בדיקות עיקריות.

בדיקות חובה ששמאי משרדים ברמת גן נדרש לבצע בדיקה יסודית של תכניות בניין העיר. בדיקה זו תספק מידע מוקדם על מתחרים חדשים הצפויים לקום ולשחוק את הרווחים מההנבה הצפוייה של המשרדים. בדיקת המתחרים הקיימים בסביבה הקרובה ואת השפעתם על כוחות השוק.

להלן מחירי חללי העבודה, מאת אתר האינטרנט של "WEWORK":

ניתן לראות שמחיר "כסא" בחלל עבודה פתוח שאין בו פרטיות ושקט מתחיל מ – 750 ₪ לחודש. כמובן שניתן גם להשכיר חדר עבודה פרטי ושקט תמורת סכום גבוהה יותר.

מחירי משרדים פרטיים בתל אביב, מתוך אתר האינטרנט של "WEWORK":

מודל זה אינו מתאים לכל אחד. קיים שוק גדול מאוד של עסקים המבקשים משרד אינטימי בקומה אינטימית. שמאי מקרקעין מומחה ברמת גן המתמחה במשרדים, ידע להעריך נכון כל הצעה ולכוון את לקוחותיו לקבלת החלטה בטוחה ומושכלת.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על מערכות התחבורה:

שמאי מקרקעין ברמת גן, נדרשים להכיר על בוריה את מערכת ההסעה ההמונית המתוכננת. כיום ברמת גן פעולת מנהלה מטעם הרכבת הקלה אשר נותנת שירותים לבעלי הדירות הוותיקות.

מחקרים מראים שקרבה למערכת הסעת המונים מעלה את שווי נכסי המקרקעין. יחד עם זאת קרבה מוגזמת למוקדי רעש, שמשפיעה על הערכת שווי דירה או בית פרטי, צריכה להיבדק בצורה פרטנית על ידי שמאי מקרקעין הבקיא ברמת גן.

רחוב ז'בוטינסקי עתיד ליהנות מנגישות תחבורתית משופרת על ידי מערכת הסעת ההמונים.

מפת הקו האדום בדרך ז'בוטינסקי (באדיבות נת"ע):