מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בפתח תקווה?

פתח תקווה ממוקמת בחלקו הצפוני של גוש דן. העיר חברה בארגון פורום ה – 15.

העיר פתח תקווה, במקור, הייתה מושבה חקלאית, ונקראה בעבר "אם המושבות".

פתח תקווה הינה עיר מגוונת ביותר. העיר מכילה בנייה רוויה נמוכה, בנייה רוויה יוקרתית חדישה, בתים צמודי קרקע, אזורי תעשייה בין הגדולים בארץ, בית חולים ועוד.

אזור התעשייה של פתח תקווה, כאמור, הינו בין הגדולים בישראל. שטחו גדול יותר מהערים בת ים ובני ברק.

אזור התעשייה של פתח תקווה מחולק ל – 3 אזורים.

  1. אזור תעשייה סגולה – אזור תעשייה זה מאכלס מאות עסקים, אולמות אירועים ושמחות, מרכזי קניות, תעשייה כבדה ואף קיימת בקרבה תחנת רכבת סגולה.
  2. קריית אריה – אזור התעשייה המהותי בפתח תקווה. באזור תעשייה זה, קיימת תעשייה כבדה בשילוב עם תעשייה עתירת ידע. באזור תעשייה זה נמצאות חברות הטכנולוגיה המובילות כמו: אינטל, IBM, אורקל, טבע ועוד.
  3. קריית מטלון – באזור תעשייה זה מאות עסקים. בקריית מטלון שוכנות חברות כמו שטראוס, אולמות מכירה של פורשה, בזק ועוד.

העיר פתח תקווה התפתחה מהותית בשנים האחרונות. בעיר קמו שכונות חדשות כמו: שכונת נווה גן, אם המושבות ועוד.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה:

שמאי מקרקעין בפתח תקווה בבואו להעריך שווי דירה, בית או חנות נדרש להתייחס לכלל התמורות הכלכליות השמאיות שחלות על המקרקעין שאותם נתבקש לשום.

התמקצעות של שמאי מקרקעין בפתח תקווה הינה קריטית לקבלת דוחות איכותיים. העיר ממשיכה להתפתח וכל התפתחות תכנונית טומנת בתוכה שינויים כלכליים משמעותיים.

שינויים תכנוניים בעיר פתח תקווה:

פרויקט התחנה המרכזית החדשה:

שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש להיות מודע לכל התוכניות המופקדות.

כיום, קיימת בתכנון תכנית לבניית תחנה מרכזית חדישה ומודרנית במזרח שכונת קרול. התחנה המרכזית החדשה תהווה פורטל מודרני אשר יתממשק גם עם הקו האדום של הרכבת הקלה.

מבנה התחנה המרכזית ישלב שימושים מגוונים, כגון: מסחר, משרדים ועוד. סה"כ היקף הבנייה יהיה כ – 56,000 מ"ר.

שמאי מקרקעין המתמחה בפתח תקווה נדרש לקחת בחשבון את כל ההשפעות הצפויות על המקרקעין בסביבת המרכז התחבורתי החדש והסביבה הקרובה.

כאמור, התחנה המרכזית תתממשק עם הקו האדום של הרכבת הקלה. לעובדה זו השפעה מהותית, נוספת על שווי כלל הנכסים הן בסביבת התחנה החדשה והן לאורך תוואי הקו האדום.

לכן, רק שמאי מקרקעין מקצועי המתמחה בפתח תקווה ידע לתת את המשקל הנכון ביותר למקרקעין עקב שינויים תכנוניים אלו.

להלן אילוסטרציית התחנה (באדיבות החברה לפיתוח פתח תקווה בע"מ):

הדמיה של פרוייקט התחנה המרכזית בפתח תקווה
הדמיה של פרוייקט התחנה המרכזית בפתח תקווה

להלן חלק מתרשימי התכנית:

תרשים תוכנת תחנה מרכזית חדשה בפתח תקווה

על פי התרשים, ניתן לראות שמדרום וממערב יקומו תחנות רכבת של הקו האדום. ממזרח תהיה כניסה ויציאה ענפה של אוטובוסים ציבוריים.

שמאי מקרקעין המבצע הערכת שווי דירה, בית פרטי או חנות מסחרית בפתח תקווה, אשר, מצויה בסביבה תכנונית זו או הצפויה להיות מושפעת ממנה, צריך לנתח את כלל המגמות הכלכליות הנגזרות מהשינוי הצפוי בשווי המקרקעין.

תרשים מבט מדרום על מבנה התחנה המרכזית החדשה:

התחנה המרכזית החדשה בפתח תקווה, מבט מדרום

הקו האדום בפתח תקווה:

מסקרים שמאיים, עולה, כי קרבה לנתיב תחבורה ציבורית מתקדמת, יש בה בכדי להשפיע על שווין של המקרקעין.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש לידע מעמיק בכל הקשור לשווי נכסי המקרקעין המושפעים מתכנון הקו האדום של הרכבת הקלה.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה בבואו להעריך נכס מקרקעין, נדרש להתחשב בכל ההשפעות של התכנון העתידי ולהתייחס בזהירות רבה לנכסי ההשוואה על תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה, שעל פיהם מסתמך תחשיב שווי הדירה, הבית, החנות או המשרד.

להלן תרשים הקו האדום (באדיבות חברת נת"ע):

תרשים הקו באדום בפתח תקווה

 

פרויקט הפארק האקולוגי בפתח תקווה:

בימים אלו, מתבצעות העבודות על הפארק האקולוגי החדיש בניהולה של החברה הכלכלית פתח תקווה.

הפארק כמוקד ציבורי, יש בו בכדי להשפיע על שווים הכלכלי של הנכסים בשכונת נווה גן, רמות ורבר ועוד.

תרשים אילוסטרציה של הפארק האקולוגי (באדיבות החברה לפיתוח פתח תקווה בע"מ):

הדמיה של פרוייקט הפארק האקולוגיה בפתח תקווה
הדמיה של פרוייקט הפארק האקולוגיה בפתח תקווה

קיימת חשיבות רבה בבחירת משרד שמאי מקרקעין המתמחה בפתח תקווה. שווי נכסי המקרקעין בפתח תקווה גבוה באופן יחסי לאזורים אשר מחוץ לגוש דן וכל סטייה או טעות בהערכה, יש בה בכדי לגרום להפסדים גבוהים.

בגלל השינויים התכנוניים התקפים והשפעתם על השווי הכלכלי של נכסי המקרקעין, הערכת מקרקעין על ידי שמאי בעיר פתח תקווה צריכה להיעשות במקצועיות תוך התחשבות בכל ההשפעות הכלכליות.

משרדנו, בביצוע הערכת שווי של דירה, בית או חנות בפתח תקווה מודע ויודע להסתכל על כלל מכלול ההשפעות הכלכליות, לנתח את הפוטנציאל התכנוני והכלכלי, ומכך, לגזור את השווי המדויק של נכס המקרקעין.

ועכשיו מקרה אמיתי:

רבים עוקבים אחרי פרסומים של כונס הנכסים. כונס הנכסים מציע נכסים במודל של מכירה פומבית.

מכירה פומבית, יוצרת "תחרות" ו"מירוץ" בין המציעים. לעיתים, התחרות אינה בריאה ואף גורמת למציע לחרוג מהתקציב המקורי שהוקצה לצורך רכישת נכס המקרקעין.

רואה חשבון ביקש לקבל ייעוץ כלכלי בדבר כדאיות רכישת נכס מקרקעין בפתח תקווה בדרך של מכרז מאת כונס הנכסים.

לאחר בדיקה, עלינו על בעיה מהותית בנכס.

בבתים שרשומים בפנקס הבתים המשותפים, קיימת חלוקה לתתי חלקות. תתי החלקות משורטטות על תשריט הבית המשותף. בתשריט הבית המשותף, לכל חלקה ניתן להצמיד חניות, מחסנים, משטחים ועוד.

במקרה הנדון, מי שהכין את תשריט הבית המשותף שרטט את הבניין הפוך וכל התת חלקות התהפכו.

בפועל, לא מדובר על פסילה של הנכס, אך, יחד עם זאת, הדבר פוגע בסחירותה של הדירה.

מהכרותנו את מגמות המחירים בפתח תקווה, זיהינו שמירוץ המחירה הפומבית הקפיץ את שווי הנכס בצורה בלתי פרופורציונלית.

מה הכוונה?

בנק מסחרי, בגלל הבלבול שנוצר, לא יכול לזהות את הנכס ב – 100% וייתכן ולא יסכים לממן את רכישת הדירה. זאת אומרת, שרק מי שיש לו את המזומן בכיס יכול לרכוש את הנכס. כאמור, הדבר פוגע בסחירות הדירה ורק חלק מסוים מהמעוניינים לרכוש את הדירה, יכולים בפועל לבצע את הרכישה.

אולי חלק מהרוכשים בלהט ה"מירוץ" של המכירה הפומבית שכחו לבדוק פרט זה.

רק שמאי מקרקעין בפתח תקווה, שהוא מומחה לעיר, ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.

טרם ביצוע עסקה בפתח תקווה, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

 

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

 

">

 

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים.
איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.
איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים. איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר