מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון?

נפת השרון שייכת למחוז המרכז. אזור השרון מורכב מארבע מועצות אזוריות ושתיים עשרה מועצות מקומיות.

הערים והיישובים בשרון הינם: הרצליה, כפר סבא, הוד השרון, רעננה, נתניה, רמת השרון, אלעד, בת חפר, בצרה, כפר יונה, כפר שמריהו, פרדסיה, תל-מונד ועוד.

לאחרונה, הערים המרכזיות בשרון כמו: הרצליה, רעננה ועוד, זוכות לשינויים תכנוניים רבים. השינויים התכנוניים מקנים זכויות בנייה רבות למגוון השימושים במקרקעין.

שמאי מקרקעין בשרון נדרש לשליטה מלאה בכל השינויים המהותיים שחלים על הקרקעות ומעקב מתמיד אחר התכניות העירוניות העדכניות.

לא מעטים הם המקרים, בהם, בעלי נכסי מקרקעין מבצעים עסקאות מקרקעין שלא במחיר הראוי, וכך, מפסידים מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים. מנגד, רוכשים המעוניינים לרכוש מקרקעין אינם בקיאים בכל נתוני העסקה, בעיקר בנהלי רשות מקרעי ישראל ובכך, יכולים להיתקל בהוצאות של מאות אלפי שקלים בבואם לממש זכויות בנייה.

שינויים תכנוניים והתחדשות:

שכונת נווה עמל בהרצליה. לפני שנים רבות, מנהל מקרקעי ישראל החכיר מגרשי מגורים למשתכנים. עם השנים, הרצליה התפתחה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הגתה תכניות רבות אשר משביחות את המקרקעין, מוסיפות שימושים וזכויות בנייה.

מפת שכונת נווה עמל, הרצליה:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון?

שמאי מקרקעין מקצועי בשרון, נדרש לנתח את שווי המקרקעין בהתייחס לתכנון העירוני העדכני.

בשנת 2015, אושרה תכנית הר/2029. מטרתה, חידוש עירוני של שכונת נווה עמל. התכנית מקנה זכויות בנייה למגרשי מגורים, ואף מחלקת את השכונה לטיפוסי בינוי.

תרשים טיפוסי הבינוי על פי התכנית:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון?

בחלק מטיפוסי הבינוי, התכנית מתירה בנייה בשטח עיקרי של 70% מהמגרש והקמה של 2 עד 4 יחידות דיור.

בעלים של מגרש שעליו בנוי בית בודד, בפועל, מחזיקים בנכס שהתכנון העירוני הקנה זכויות בנייה משמעותיות ששוות הרבה כסף.

דוגמה נוספת היא שכונת קרית שרת ברעננה. השכונה הינה שכונה וותיקה שבדומה לשכונת נווה עמל בהרצליה, מצויה בהליך של שיפור תכנוני המקרה זכויות בנייה למגרשי המגורים.

מפת שכונת קרית שרת, רעננה:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון?

בשנת 2016, אושרה תכנית כוללנית לרעננה שמספרה רע/3000. התכנית מתווה מסגרת תכנונית להגדלת אוכלוסיית העיר לכ – 120,000 תושבים, הגדלת מוקדי תעסוקה, שימור המרקם העירוני ופיתוח המרקם הציבורי. התחדשות העיר ועוד.

להלן תרשים התכנית:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון?

התכנית החדשה מביאה התחדשות עירונית ושיפור תכנוני לשכונה.

בבואכם לבצע עסקה במקרקעין ברמת השרון, מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין הבקיא בסביבה ולו שליטה מוחלטת בשינויים הקיימים והמתוכננים.

ברמת השרון קיימות תכניות רבות אשר מצויות בשלבי הפקדה. חלקן עתידות לקבל אישור ממוסדות התכנון ולהשביח את המקרקעין. שמאי מקרקעין ברמת השרון ידע לבצע מחקר מעמיק על כל תכנית מופקדת ולהכין אתכם מבעוד מועד לביצוע עסקה במקרקעין. חשוב מאוד לגלם את כל זכויות הבנייה בעסקה בכדי לא להפסיד כסף.

יחד עם זאת, עם התרומה לשווי שיש לתכנון העירוני, קיים גם מס שנקרא היטל השבחה.

בואו נעשה רגע סדר בין מס שבח לבין היטל השבחה.

מס שבח – משולם לרשויות המס ומחושב כך: ההפרש בין שווי הרכישה הממודד לבין מחיר המכירה. יחד עם זאת, קיימים פטורים שבהם ניתן להשתמש, ובכך, לחסוך מהותית בתשלומי מס השבח.

היטל השבחה: היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. היטל ההשבחה אינו קשור למחיר הרכישה ומחיר המכירה של נכס המקרקעין. היטל השבחה משולם בגין תכניות אשר השביחו את המקרקעין למועדי פרסום התכניות הקבועים בחוק. חשוב לדעת, כי ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין תכניות שאושרו משנת 1975. ניצול זכויות הבנייה וקבלת היתר, במקרים רבים יגרור חיוב בהיטל השבחה וזאת, כתנאי לקבלת היתר הבנייה.

במקרים רבים, החיוב בהיטל ההשבחה שמנפיקה לכם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אינו צודק וגבוה מהראוי. שמאי מקרקעין ברמת השרון ידע לנתח את חיוב היטל ההשבחה שקבלתם ולאבחן מרכיבים עליהם נדרשתם לשלם יותר ממה שאתם צריכים. בכדי לערער על תשלום היטל ההשבחה ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין מהשרון בכדי שיכין שומת מקרקעין נגדית אשר יש בה בכדי להקטין מהותית את היטל ההשבחה שהוטל עליכם.

מערכת הסעת המונים:

אחד הגורמים שמשפיעים על שווי נכס מקרקעין הינה הנגישות.

בשנים האחרונות אנו עדים להשקעה רבה מצד המדינה לפיתוח תחבורה ציבורית מתקדמת ומודרנית.

הרכבת הקלה וקווי המטרו עתידים להשפיע על שווי נכסי המקרקעין. שמאי מקרקעין בשרון נדרש לשליטה מלאה בכל הקשור לתוואי מערכת הסעת ההמונים ולתרומתה הרבה לשווי.

באזור השרון עתיד לעבור הקו הירוק. השפעתו של הקו על מוקדי התעסוקה, המשרדים ונכסי המגורים הינה רבה ביותר.

מחקרים בעולם הוכיחו כי קרבה למערכת הסעת המונים מעלה מהותית את שווי נכסי המקרקעין.

להלן מפת הקו הירוק (באדיבות נת"ע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון?

על פי התכנון, קווי הרכבת הקלה יסונכרנו עם קווי המטרו שמתוכננים לרשת את אזור גוש דן והשרון.

קווי המטרו יגיעו לכפר סבא, רעננה, הרצליה, רמת השרון והוד השרון. קווי המטרו מהווים שלב מאוחר יותר של מערכת הסעת ההמונים בשרון ובמרכז.

להלן מפת קווי המטרו המתוכננים בעתיד (באדיבות נת"ע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון?

בישראל מעל ל – 90% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל.

רשות מקרקעי ישראל מחכירה מגרשים בתנאים שונים. בחלק מהמקרים, המגרשים אינם מהוונים או שקיבולת הבנייה המוחכרת מרשות מקרעי ישראל אינה מספיקה בכדי לנצל את זכויות הבנייה שאושרו במקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

טרם ביצוע עסקה במקרקעין, יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין בשרון על מנת שינתח את מצבן המשפטי של המקרקעין לעניין תשלומים צפויים לרשות מקרקעי ישראל בכדי לממש את כל זכויות הבנייה. כיום, קיימים נהלים מיוחדים, שעל פיהם, בתנאים מסוימים, ניתן לקבל בעלות בקרקע ללא תשלום ובכך, "להתנתק" מרשות מקרקעי ישראל ולהפוך לבעלים של הקרקע.

אם אתם מצויים בשלבי ביצוע עסקה במקרקעין, הן עם הנכס הוא למגורים, משרדים, תעשייה, מסחר ועוד, אל תהססו לפנות לשמאי מקרקעין בשרון, וזאת על מנת לבצע הערכת שווי מקרקעין – לגלות את כל הנתונים הסמויים בעסקה, לקבל מידע על התכנון הקיים והעתידי ובכך להימנע מעגמת נפש רבה.

 

 

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

 

 

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים.
איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.
איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים. איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר