אמנם ביצוע חישוב שווי של פרויקט B.O.T על ידי שמאי מקרקעין יכול להישמע מוזר, אבל שמאי מקרקעין מומחה צריך להיות גם כלכלן. בביצוע חישוב של פרויקט B.O.T, שמאי מקרקעין יכול לגזור את שווי הקרקע, להעריך את תזרים המזומנים ואף לקבוע את משך ההפעלה המינימלי. אחד הפרויקטים הנפוצים בישראל הינו כביש 6. כביש 6 נבנה על … Read more

במסגרת הכשרתו לקבלת תעודת שמאי מקרקעין על הסטודנט לבצע התמחות בשמאות מקרקעין. במאמר זה, נדבר על חשיבותו של הליך ההתמחות על עתידו של שמאי המקרקעין. על פי תקנות משרד המשפטים, סטודנט לשמאות מקרקעין אשר עבר את שלב הבחינות המוקדמות, רשאי להירשם כמתמחה בשמאות מקרקעין. בחירת מקום התמחותו של השמאי מהווה בעצם את צעדיו הראשונים של … Read more

לצורך חישוב שווי הזכויות בהסכם קומבינציה, שמאי מקרקעין צריך לבצע כמה תחשיבים. במאמר זה, נתן דוגמאות ונדבר על התחשיבים שמבצע שמאי מקרקעין בהערכת שווי הסכם קומבינציה. הסכם קומבינציה הינו הסכם אשר קובע את התמורה שיקבל בעל הקרקע והקבלן. בגדול, בעל הקרקע מוסר חלק מהקרקע ובתמורה מקבל שירותי בניה. היתרון של עסקת קומבינציה הינו חסכון במס … Read more

תוספת קומת משרדים מהווה מימוש לעניין חוק התכנון והבנייה. הפרק השלישי לחוק מדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה נוספות. במאמר זה נדמה בניין בן חמש קומות אשר במגרשו אושרה תכנית המתירה תוספת קומת משרדים. נדבר על השיקולים הכלכליים, נאמוד ערכי קרקע ונבצע חיזוי מיסוי מקרקעין. לצורך הדוגמה, נניח כי קיים מגרש בשטח של … Read more

במאמר קצר זה, נדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין תוספת יחידות דיור. מספר יחידות דיור למגרש נקבע על ידי תכנית בניין עיר. כל תכנית בניין קובעת זכויות בנייה וצפיפות של יחידות דיור. הגדלת מספר יחידות דיור אפשרית מכח התקנות. תקנת "שבס" מתירה להגדיל את מספר יחידות דיור ב – 20%. יחד עם זאת ההגדלה הינה … Read more

במאמר זה נתן כמה דוגמאות וסימולציות אשר יעזרו לנו להבין איך ומתי ניתן לחסוך בדמי היוון. כמו כן, נבחן את הכדאיות הכלכלית בביצוע חלופות שונות. מטרת המאמר הינה לסייע לבעלי מגרשים מסחריים להבין באופן כללי את המיסוי הצפוי של רמ"י ועקרונותיו. בדרך כלל, מגרשים מסחריים מוחכרים לתקופה של 49 שנים. החכרת מגרשים על ידי רמ"י … Read more

יחס ברוטו נטו הינו בין המשתנים החשובים כאשר יש כוונה לבצע עסקה במשרד גדול. כמובן שבנוף ליחס הברוטו נטו קיימים משתנים רבים המשפיעים על החלטה לשכירת או השכרת משרד מסויים. המשתנים הנפוצים הינם מיקום המשרד, רמת הבניין, נגישות ומחיר דמי השכירות למ"ר. בבנייני משרדים לרוב, קיימות עלויות נוספות המהוות בעצם חלק ממחיר שכירת או השכרת … Read more

דמי רכישה הינו התשלום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגין ניצול זכויות בניה. במקרים רבים "קיבולת הבניה" המוחכרת המצוינת בחוזה החכירה הינה קטנה מזכויות הבנייה המותרות על פי תב"ע. תב"ע – תכנית בניין עיר. קיבולת בניה מוחכרת – מה שקנית ואתה משלם עליו דח"ש או שחוזה  החכירה מהוון. בנחלות התשלומים הנפוצים לרמי הם: דמי … Read more

כאשר שמאי מקרקעין מעריך שווי זכויות, על שמאי המקרקעין לקחת בחשבון את המיסוי הצפוי. המושג זכויות זה מה שנשאר לבעל המקרקעין נטו ביד לאחר תשלומי החובה. לדוגמה, נכס ששוויו בשוק הינו 3,000,000 ש"ח וחלה עליו חבות במס של 500,000 ש"ח, שווי זכויות המחזיק הינן 2,500,000 ש"ח. המיסוי הנפוץ שמשפיע על שווי הזכויות הינו היטל השבחה, … Read more

חוק דייר מוגן הינו חוק ותיק מאוד אשר בזמנו נתן פתרון דיור למחוסרי דיור. חוק דייר מוגן, בעצם, מפקיע זכות במקרקעין מהבעלים ומעביר אותה לדייר המוגן. עם השנים, נחקק חוק הגנת הדייר המשולב. חוק זה, מרכז את כל חוקי הגנת הדייר לחוק אחיד. כאמור, מדובר בהפקעת זכות של בעל הדירה. מצב אשר מנוגד לעיקרון ההגנה … Read more

כאשר שמאי מקרקעין מבצע חישוב היטל השבחה עליו לבחון פרמטרים רבים. במאמר זה נדבר על הדברים העיקריים אשר שמאי נדל"ן צריך לתת עליהם את דעתו. חישוב היטל השבחה מתבצע על מנת להבין מה המס הצפוי שיש לשלם לעירייה. כמו כן, האמדן מסייע לנו להבין האם יש מקום להגיש השגה על חישוב היטל השבחה שהוצג על … Read more

ניכוי היטל השבחה ממס שבח מותר על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, קיימים מקרים יותר מורכבים בהם יש צורך בתכנון מס ייחודי תוך שימוש בכל סעיפי הפטור. במאמר זה נדבר על מצב בו נמכר בית פרטי עם זכויות בניה רבות. כידוע, במכירת דירת מגורים יחידה מזכה, יש פטור ממס שבח על … Read more

מוסך הינו נכס עסקי, לפיכך, הערכת שווי מוסך צריכה להתבסס על גישת ההכנסות. במאמר זה ניתן דוגמה לחישוב תשלומי איזון והערכת שווי מוסך עם זכויות בנייה נוספות שהתקבל בירושה. במקרים רבים, במסגרת סל הירושה, מתקבלים נכסים מסחריים. נכסים מסחריים, בניגוד לנכסים כמו בתים פרטיים או דירות מגורים חשופים לשיעורי מס שבח גבוה. בנוסף, במידה וקיימות … Read more

לעיתים שמאי מקרקעין נדרש להעריך שווי קרקע על ידי כימות זכויות הבנייה בחלקה ובעסקאות ההשוואה. הערכות אלה, אופייניות בעיקר לשומות מקרקעין לבתים פרטיים ומגרשים ריקים. במקרים רבים, חישוב זכויות הבנייה מתבצע בנוסף על השטח הבנוי. זכויות בנייה לכל מגרש נגזרות מכח תכנית בניין עיר. על כל חלקה בנויה כחוק חלה תכנית או מכלול תכניות. ייתכן … Read more

כאשר אנחנו שומעים את המושג הסכם חכירה אנחנו ישר חושבים על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). על פי חוק מיסוי מקרקעין, חכירה, הינה זכות במקרקעין ואין כל מגבלה על הקניית זכות זו בהסכם חכירה. אדם פרטי או כל גוף אחר רשאי להקנות זכות זו על פי חוק. במקרים רבים שמאי מקרקעין נדרשים להעריך שווי נכסים אשר … Read more

במקרים רבים חלה חבות בתשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג זמני במקרקעין. החבות בגין היטל ההשבחה חלה בגין תוספת לשווי הקרקע ביום אישור הבקשה לשימוש חורג. בכל אופן, היטל השבחה משלמים רק על תכניות אשר השביחו את המקרקעין. אם התכנית לא השביחה את המקרקעין – לא יחול חיוב בהיטל השבחה. יתרה מכך, במקרים בהם שווי … Read more

בביצוע הערכת שווי מקרקעין שמאי מקרקעין יבחן האם במסגרת סל הזכויות במקרקעין קיימת גם הכנסה מדמי שכירות או ששולמו דמי שכירות מראש. במאמר זה, ניתן דוגמה למצב בו נדרש שמאי מקרקעין להעריך שווי חנות מושכרת בשטח של 35 מ"ר לצורך שיעבוד לבנק. קונה ביקש משמאי נדל"ן להעריך שווי חנות לצורך בדיקת כדאיות ובחינת אפשרויות מימון. … Read more

דוח 0 הינו דוח שמאי מקרקעין אשר מחשב את שווי הקרקע כנגזרת של זכויות הבנייה. אחת הבעיות עם דוח 0 הינה רגישותו של התחשיב לשינויי מדד. שינויים במדד תשומות הבנייה ועלויות המימון יכולות להשפיע על הרווח הייזמי. בנקים אשר ממנים פרוייקטים דורשים כי הייזם ימציא חוות דעת שמאית לשווי הקרקע. לבנק חשוב לדעת מה שווי … Read more

פרוייקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בניה והריסה הינו פרוייקט בניה מיוחד אשר מצריך בדיקת כדאיות כלכלית. בפרוייקטים בהם יש צורך בפינוי דיירים קיימות עלויות נוספות כגון: שכירת דירה חלופית לתקופת הבנייה. הוצאות העברה מהדירה שתיהרס לדירה המושכרת וחזרה. עלויות בניית דירות הדיירים ועוד. בדיקת כדאיות כלכלית הינה בדיקה חשובה מאוד. הבדיקה תאפשר לייזם להבין … Read more

איחוד וחלוקה מתבצעת בהסכמת בעלי הקרקע וללא הסכמת בעלי הקרקע. מטרת איחוד וחלוקה, בדרך כלל, הינה למטרת שינוי ייעוד בקרקע וביצוע הקצאה מיטבית. במקרים רבים על החלקות קיימים מבנים. בתחשיב הבא נראה מה קורה עם מבנים אשר מיועדים להריסה ומבנים שאינם מיועדים להריסה. שמאי איחוד וחלוקה נדרש לשליטה מלאה בכל הקשור לתקן 15 לתקינה שמאית … Read more