איך נדע כמה לשלם על רכישת קרקע בחכירה מרמ"י

כולנו מחפשים עסקאות טובות. במקרים רבים מציעים לנו לרכוש קרקע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל. כידוע, מיסוי של רמ"י הינו נושא מורכב ודורש התמקצעות מעמיקה. איך נדע שאנחנו עושים עסקה טובה ושלא נופתע מתשלומים גבוהים שלא חזינו אותם לפני? התשובה פשוטה. יש לבחון את כל התשלומים הצפויים. דוגמה לחישוב כדאיות רכישת קרקע מוחכרת מרמ"י על ידי … Read more

איך צריך שמאי מקרקעין לחשב דמי הסכמה בנחלה

רשות מקרקעי ישראל גובה דמי הסכמה בנחלה בגין מכירתה. נחלה הינה קרקע חקלאית אשר בתחומה מותר לחקלאי להקים את ביתו בחלקה א' במשבצת הצהובה. דמי ההסכמה, בפועל, מהווים סוג של "מס שבח" שגובה רמ"י. דמי ההסכמה, בדומה למס שבח, נגבים על הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. כאן עולה השאלה… אם החוכר בנה בית יוקרתי … Read more

איך מחשב שמאי מקרקעין הקניית בעלות במגרשים מעל 1,000 מ"ר

הקניית בעלות במגרשים הינה פעולה שחוכרים רבים מבקשים לבצע. הקניית הבעלות בעצם מנתקת את החוכר מרשות מקרקעי ישראל והחוכר נרשם כבעלים במקרקעין. במקרים מסויימים רשות מקרקעי ישראל תסכים להעביר את הבעלות במקרקעין ללא תשלום. התנאי הראשון הוא חוזה חכירה מהוון. התנאי השני – אין מצב של בינוי בפועל. רשות מקרקעי ישראל מעוניינת להקנות בעלות לחוכרים … Read more

איך מחשב שמאי נחלות תשלום בגין פיצול מגרש מנחלה

רבים מבעלי הנחלות מבקשים לבצע פיצול מגרש מנחלה. פיצול המגרש מהנחלה מאפשר לחוכר ליהנות מהכנסה נוספת מהנחלה. רשות מקרקעי ישראל, בהחלטה מספר 1464 מתירה לחוכר להצטרף להסדר מיוחד עם רמ"י. יצטרפות להסדר בתנאים תתיר לחוכר לבצע פעולות שונות בנחלה. אחד הדברים שרמ"י דורשת הינו הסדרת כל הפעילות הלא חוקית בנחלה. כמו כן, הרשות דורשת כי … Read more

איך שמאי מקרקעין בראשון לציון מחשב דמי רכישה במסחר

רשות מקרקעי ישראל מתירה לשלם דמי רכישה עבור קרקע בבעלותה. ברגע שמשולמים דמי הרכישה, החוכר משנה את מעמדו לבעלים. בפועל, החוכר מתנתק מרשות מקרקעי ישראל והקרקע נרשמת על שם החוכר בטאבו. כאשר מדובר על נכסים מסחריים, קיימות הוראות מסודרות המתוות את חישוב הרכישה. מחיר רכישת הזכויות בקרקע מרשות מקרקעי ישראל משתנה בהתאם לגודל המגרש. במגרשים … Read more

איך שמאי מקרקעין מחשב שימוש לא חוקי בקרקע

תשלום בגין שימוש לא חוקי בקרקע מעוגן בנהלי רשות מקרקעי ישראל. על פי פרק כז' לקווים המנחים נקבעו הוראות לאופי חישוב שווי הקרקע. שווי קרקע זה, יקבע את בסיס החישוב בגין שימוש לא חוקי. במידה וקיים חוזה חכירה, רמ"י תגבה 6% לשנה בין פער שווי המקרקעין לפי המוגדר בחוזה החכירה לבין שווי הקרקע על פי … Read more

איך שמאי מקרקעין בחולון מחשב דמי שינוי ייעוד וניצול לרמ"י

תשלום שינוי ייעוד וניצול המחושב על ידי שמאי מקרקעין בחולון מהווה רכישה מהוונות של זכויות בנייה נוספות. בניגוד ל"תוספת בניה", שינוי ניצול וייעוד משולמים במקרים שמשתנה ייעוד הקרקע או שזכויות הבנייה המבוקשות עולות על פי 2 מזכויות הבנייה הקיימות בחוזה החכירה המקורי. תשלום בגין שינוי יעוד וניצול מחושב על פערי השווי בין המצב הקודם למצב … Read more

חישוב הקניית בעלות עם בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין

ביצוע תחשיב הקניית בעלות יכול להיות מורכב מאוד. בכלל, תחום רשות מקרקעי ישראל הינו מסובך ובעצם מהווה תחום מיסוי נפרד. שמאי מקרקעין דמי היוון או שמאי נחלות ומשקי עזר צריכים להתמקצע בתחומים ספציפיים אלה. לא כל שמאי דירות יכול לתת לך פתרון הקשור לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל. במקרים רבים, נהלי רשות מקרקעי ישראל נראים לנו … Read more

חישוב תשלום לרמ"י בגין הקניית בעלות במגרש עם זכויות בנייה

בביצוע הקניית בעלות במגרשים אשר שטחם עולה על 280 מ"ר, התשלום בגין הקניית הבעלות מתבצע על בסיס השווי המלא של המגרש. אבל מה קורה כאשר את/ה מבקש/ת לבצע הקניית בעלות במגרש שיש לו זכויות בנייה נוספות? מה הכוונה: יש לך מגרש מוחכר בשטח של 1,100 מ"ר. על המגרש מותר להקים בית פרטי חד משפחתי. קיימת … Read more

איך שמאי מקרקעין ברחובות מחשב עלויות פיתוח

עלויות פיתוח הינן עלויות המשתנות מקרקע לקרקע ומאזור לאזור. הגורמים שיכולים להשפיע על עלויות הפיתוח הם: טופוגרפיה, סוג הקרקע ועוד. רשות מקרקעי ישראל מוכרת קרקע לשימושים שונים. בסיס החיוב בגין הקרקע שמוכרת רמ"י הינו קרקע ללא מע"מ וללא פיתוח. לדוגמה: שווי שוק של מגרש לבניית בית פרטי הינו 3,000,000 ₪. עלויות הפיתוח הן: 450,000 ₪. … Read more

חישוב היטל השבחה רטרואקטיבי ע"י שמאי מקרקעין בחיפה

התמודדות שמאי מקרקעין בחיפה עם היטל השבחה רטרואקטיבי? במקרים רבים על מגרש חקלאי נטול זכויות בניה מאושרות תכניות אשר אינן ניתנות לניצול. לדוגמה: על מגרש חקלאי בשטח של דונם אושרו תכניות להקמת מרתפים וחדרי גג. התכנית עצמה מכוונת לשכונת המגורים הסמוכה ואינה ניתנת לניצול במגרש החקלאי. יוצא, כי התכניות שאושרו כלל אינן ניתנות לניצול היות … Read more

אמדן היטל השבחה בגין שימוש חורג על ידי שמאי מקרקעין בחיפה

שימוש חורג הינו שימוש במקרקעין החורג ממטרת התכנית או מההיתר שניתן. במקרים רבים השימוש הנוכחי במקרקעין אינו יעיל ואינו מסב תשואה נדרשת. בעלי מגרשים או נכסים תעשייתיים מבקשים מהוועדה המקומית לעשות שימוש שונה במקרקעין מהשימוש שנקבע. אישור הוועדה המקומית את השימוש החורג מאפשרת לבעל הנכס לקבל רווחים גדולים יותר מהמקרקעין. תמורת אישור שימוש חורג גובה … Read more

איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בגין שטחי שירות

בשנת 1992 הוגדר המושג שטחי שירות בתקנות התכנון והבניה. לפני הגדרת המושג שטחי שירות, נהגה כל וועדה מקומית לפעול על פי שיקולה. מצב זה, יצר אי וודאות בשוק המקרקעין, שכן, לשטחי השירות ערך כלכלי לא מבוטל. תיקון מספר 33 לחוק התכנון והבניה נכנס לתוקפו בשנת 1992 שבעקבותיו נקבעו הוראות לעניין שטחי השירות בתקנות התכנון והבניה. … Read more

חישוב היטל השבחה לצורך פיצול דירה ע"י שמאי מקרקעין בבת ים

על פי תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה הותר פיצול דירה (יחידת דיור) מבית קיים. התיקון קבע תנאים לביצוע הפיצול ואף נקבע היטל השבחה מופחת. להלן חלק מתנאי התיקון החוק: הבנייה תהיה בנייה צמודת קרקע. שטח הדירה המתפצלת (במצב קודם) הינו לפחות 120 מ"ר. יחידת הדיור שתתפצל תהיה בשטח שלא יפחת מ – 45 מ"ר. התכנית … Read more

איך שמאי מקרקעין בחולון מחשב היטל השבחה בשלבים

כאשר שמאי מקרקעין בחולון מבצע אמדן השבחה מיוחסת, עליו לחשב את זכויות הבנייה הקיימות בנכס. דוגמה: על מגרש של 400 מ"ר קיים בית בשטח של 100 מ"ר. אושרה תכנית חדשה אשר מתירה בנייה של שלוש קומות בשטח בנוי של 100 מ"ר לקומה. בדרך כלל, באמדן היטל השבחה כופל השמאי את השווי המבונה למ"ר בכמות המטרים … Read more

איך שמאי ברמת גן יכול להקטין היטל השבחה בבית עם דייר מוגן

רוצים להקטין היטל השבחה או לבטלו לגמרי? שמאי מקרקעין אשר מתמצא בהיטל השבחה יכול לסייע לך רבות בהשגת המטרה. דייר מוגן הינו דייר אשר מחזיק הסכם שכירות מוגן. ההגנה לדייר המוגן הנה מפני פינוי ו/או מהעלאת דמי השכירות החודשיים. דיירות מוגנת מהווה מכשול לביצוע פרויקטים שונים. כל החלטה בהסכם הדיירות המוגנת טעונה הליכים משפטיים מיוחדים. … Read more

תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לבצע ניתוח שיעור הרווח בגין אישור פרוייקט התחדשות עירונית. יזם פנה לשמאי מקרקעין בירושלים לצורך סיוע בבדיקת הרווח שנוצר מאישור פרוייקט התחדשות עירונית. יזמים רבים מבצעים בדיקות של ייתכנות כלכלית על מנת לקבל מימון ממשקיעים או מבנק מסחרי. ליזם מגרש בחכירה מהמנהל בשטח של 1,500 מ"ר עם זכויות בנייה של 50% … Read more

הערכת שווי חנות ע"י שמאי מקרקעין על בסיס פדיון עסקי

שמאי מקרקעין ברחובות נדרש לבצע הערכת שווי חנות בתום שנת השכירות השניה כאשר בתקופת השכירות הראשונה התשלום מבוסס על פדיון עסקי. בשכונת מגורים ברחובות קיים מרכז מסחרי. שטח המבנה הינו 1,200 מ"ר. המבנה מושכר לחנות בגדים לתקופה של חמש שנים. לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות של חמש שנים כל אחת. להלן … Read more

איך שמאי בפתח תקווה מבצע הערכת שווי חנות

שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש לבצע הערכת שווי חנות כאשר שוכר שילם דמ"ש מראש. כאשר דמי השכירות משולמים מראש, הכנסה זו כבר אינה משפיעה על שווי הנכס. שוויו של הנכס קטן היות ואין תזרים מהדמ"ש. במבנה המסחרי קיימות חמש חנויות. חנות בשטח של 120 מ"ר המושכרת תמורת 17,000 ש"ח בחודש בתוספת של 3,000 ש"ח דמי … Read more

איך שמאי מקרקעין בירושלים מעריך שווי קרקע למוסד ציבור

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לבצע הערכת שווי קרקע למוסד ציבור. המוסד כולל כיתות לימוד ופנימייה. להלן חלוקת שטחי הבנייה: מבדיקה שערך שמאי מקרקעין בירושלים עולה, כי הייעוד האלטרנטיבי הסחיר הדומה ככל האפשר הינו: משרדים לכיתות הלימוד ומגורים לפנימייה. היות ומדובר על מבני ציבור, יש לבצע הפחתות ביחס לשטחי משרדים ומגורים. להלן טבלת מקדמי ההפחתה: מבדיקת … Read more