מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לביצוע הערכת שווי נחלה?

בביצוע הערכת שווי נחלה, שמאי מקרקעין צריך לחשב בנפרד את המס שחל על חלקת המגורים ואת המס שלח על השטח החקלאי.

ברשות מקרקעי ישראל קיימים שני אגפים. אגף עירוני ואגף חקלאי.

האגף החקלאי מתווה את מדיניות ניהול הקרקע החקלאית לרבות נחלות, משקי עזר ועוד.

הערכת שווי נחלה או משק עזר על ידי שמאי מקרקעין קרקע חקלאית מצריכה מהשמאי נסיון רב ושליטה מוחלטת בהחלטות רשות מקרקעי ישראל.

במאמר זה נדבר על הנושאים הבאים:

המושגים הנפוצים בתחום הנחלות והקרקעיות החקלאיות.
שיטות ומדיניות החכרת הקרקע החקלאית.
המסים המשולמים לרשות מקרקעי ישראל בגין פיצול נחלה, מכירת נחלה או משק עזר.
מסלולי ההסדר החדש (חסכון במס) וחלופות התשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על המושגים הנפוצים במגזר החקלאי:
- הגדרות של סוגי התיישבויות:
- ביטויים נוספים ששמאי מקרקעין צריך לדעת בהערכת שווי נחלה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על השיטות והמדיניות בהחכרת קרקע:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הסכם החכרה "משולש":
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מרכיבי הנחלה בביצוע הערכת שווי נחלה:
  - מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על אפשרויות הבנייה למגורים בחלקה א' של הנחלה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תשלומים לרשות מקרקעי ישראל:
מה צריך לדעת שמאי נחלות על העברת זכויות בנחלה (דמי הסכמה):
- למרות החישוב לעיל, לחוכר קיימת האופציה לשלם את דמי ההסכמה בכפוף לאמור בחוזה החכירה על פי התחשיב הבא:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על המושגים הנפוצים במגזר החקלאי:

לרשות מקרקעי ישראל יש שפה משלה ומושגים אשר עוזרים להבין את נהלי הרשות.

היות ורשות מקרקעי ישראל מחכירה קרקעות שנים רבות, המושגים השתרשו גם בשיח הציבורי.

להלן הביטויים הנפוצים והרלוונטיים למגזר החקלאי (מתוך קובץ החלטות רמ"י):

"אגודה" – אגודה שיתופית שהיא מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית.

"דמי היתר" – תשלום עבור זכויות נוספות או שונות בקרקע, עבורן לא שולמה לרשות תמורה.

"דמי הסכמה" – תשלום שעל החוכר לשלם לרשות עבור עליית ערך הקרקע בנכס לא מהוון בעת בקשה להעברת זכויות.

"היוון" – דמי היוון הינו תשלום מראש של דמי חכירה שנתיים, עבור תקופת החכירה או יתרתה.

"הסכם חכירה" – הסכם בין רשות מקרקעי ישראל לבין בעל זכויות בקרקע המסדיר את תנאי החכרת הקרקע.

"חכירה מהוונת" – חכירה אשר תשלומי דמי החכירה, המשולמים על פיו, שולמו מראש לכל תקופת החכירה.

"העברת זכויות" – העברתה של זכות בקרקע או הסבתה בדרך כלשהי לאחר, בתמורה או ללא תמורה.

הגדרות של סוגי התיישבויות:

"יישוב חקלאי" – מושב או קיבוץ.

יישוב קהילתי" – אגודה שיתופית שסווגה לפי פקודת האגודות השיתופיות כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית.

"מושב" – אגודה שיתופית שהיא מושב עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית.

"נחלה" – קרקע חקלאית בגודל שקבע שר החקלאות ופיתוח הכפר.

קרקע המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה.

"נחלה בודדת" – שטח חקלאי בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות.

"משק עזר" – קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה נחלה.

ביטויים נוספים ששמאי מקרקעין צריך לדעת בהערכת שווי נחלה:

"משבצת" – הקרקע המושכרת או המוחכרת לאגודה בתנאי נחלה או מוחזקת על ידה כבת רשות בתנאי נחלה.

למעט קרקע שלגביה האגודה לא זכאית לחתום על הסכם חכירה לדורות.

"מגורים – חלקה א'" – חלק מנחלה שהוא שטח רצוף של קרקע, המיועד בתוכנית למגורים, למבני משק ולעיבוד חקלאי של בעל הזכויות בנחלה.

"חלקה ב'" – חלק מתוך נחלה המיועד לשימוש חקלאי בלבד על ידי בעל הנחלה בנוסף לחלקה א'.

"חלקה ג'" – שטח מתוך נחלה המיועד לשימוש חקלאי בלבד במשותף על ידי האגודה.

"משבצת המגורים במושב" –

(א) חלקת המגורים תהיה שטח מתוך חלקה א' של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונמים, ובלבד שמתקיימים בה במצטבר התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (3):

(1) חלקת המגורים תהיה שטח רציף;

(2) השטח מיועד למגורים בתוכנית;

(3) השטח כולל את יחידות הדיור הקיימות בחלקה א' וכן את התעסוקה הלא חקלאית.

חלקת המגורים תכלול גם שטח זה ובלבד ששטחה הכולל של חלקת המגורים המוטבת לא יעלה על 2.5 דונמים.

(ג) חלקת המגורים תכלול אף שטח שנוסף בהתאם להוראות בעניין השלמת חלקת המגורים וחלקת מגורים הגדולה מ- 2.5 דונמים (סעיפים 8.3.43 ו- 8.3.44).

"קיבוץ" – אגודה שיתופית שהיא מושב שיתופי או קיבוץ כהגדרתם בתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), התשנ"ו-1995.

אשר, מושכרת או מוחכרת לה קרקע כמשבצת בתנאי נחלה או מוחזקת על ידה בתנאי נחלה כבת רשות.

"קרקע חקלאית" – קרקע שנמסרה למטרת פעילות חקלאית.

הגדרת המושג פיצול מגרש:

"פיצול מגרש" – חלוקת מגרש המוחכר על פי הסכם חכירה לשני מגרשים או יותר, באופן שכל אחד מהם יהיה מגרש עצמאי הניתן לניצול.

פיצול מגרש יתאפשר בהתאם לתוכנית או תשריט חלוקה מאושר על ידי מוסדות התכנון.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על השיטות והמדיניות בהחכרת קרקע:

רשות מקרקעי ישראל תקצה קרקע חקלאית לעיבוד בדרך של נחלה.

בהחכרת קרקע חקלאית על ידי רשות מקרקעי ישראל הרשות מעגנת בחוזה החכירה את "סעיף ההשבה".

סעיף השבה קובע כי במידה וישתנה ייעוד הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד אחר, תהיה הרשות רשאית לתפוס חזקה בקרקע ולשלם פיצוי לחוכר.

שמאי מקרקעין של הרשות יבצע הערכת שווי נחלה לצורך אמדן הפיצוי.

ניתן לערער על קביעת השמאי של הרשות ולהיעזר בשמאי מקרקעין אשר יפעל להגן על האינטרסים שלך.

קרקע חקלאית תמסר לחוכר בדרך של חכירה ולא בדרך של בעלות.

הקרקע החקלאית תוחכר בשתי עד ארבעה תקופות של 49 שנה.

בהחכרת קרקע חקלאית החוכר נדרש לעמוד בתנאים הבאים:

החוכר חייב להתגורר בנחלה ולעבד את הקרקע.
יחזיק רק נחלה אחת.
החוכר לא רשאי להעביר את הקרקע לאחר ללא הסכמת המנהל.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הסכם החכרה "משולש":

הסכם משולש, הינו הסכם המתבצע בין שלוש רשויות אשר בסופו של דבר מוענקת זכות השימוש בקרקע לפרט.

שמאי מקרקעין אשר מבצע הערכת שווי נחלה צריך לבחון את ההסכם המשולש ולהסיק ממנו את הרקע המשפטי.

ההסכם המשולש מתבצע בין רשות מקרקעי ישראל כבעלים של הקרקע לבין הסוכנות היהודית אשר מנהלת את הקרקע החקלאית עבור הרשות.

הסוכנות מעבירה את השימוש בקרקע לאגודה אשר מחזיקה בקרקע כ"בר רשות".

האגודה מעניקה את השימוש בנחלה לחבר האגודה אשר הופך להיות משתמש בר רשות מקרקע החקלאית.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מרכיבי הנחלה בביצוע הערכת שווי נחלה:

נחלה, בדרך כלל מורכבת משלוש חלקות. חלקה א', חלקה ב' וחלקה ג'.

חלקה א':

גודלה של חלקה א' הינו כ – 2.5 דונם, ובה נמצא "השטח הצהוב".

השטח הצהוב או המשבצת הצהובה מהווה את השטח עליו בנוי בית המגורים של החוכר העובד את הקרקע.

חלקה ב':

חלקה ב' הינה חלקה בגודל משתנה אשר בה החקלאי מגדל את התוצרת החקלאית.

בפועל, חלקה ב' אינה חייבת להיות צמודה לחלקה א'.

חלקה ג':

חלקה ג' אינה מצויה בשימושו הבלעדי של החקלאי, ובעצם מהווה את הרכוש המשותף של כל האגודה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על אפשרויות הבנייה למגורים בחלקה א' של הנחלה:

על פי רשות מקרקעי ישראל בשטח הצהוב למגורים בחלקה א' ניתן להקים 3 יחידות דיור.

הקמת יחידות הדיור כפופות לנהלי רמ"י ולרצף בין דורי.

ביצוע הערכת שווי נחלה על ידי שמאי מקרקעין אשר האגודה בה נמצאת הנחלה לא הצטרפה להסדר, צריכה להיעשות תוך התחשבות בקיומו של רצף בין דורי.

איונו של הרצף הבין דורי מונע בנייה של יחידות דיור נוספות בשטח הצהוב של חלקה א'. הצטרפות להסדר כרוכה בתשלום של 3.75% בהערכת שווי נחלה על ידי שמאי הרשות.

יחידה 1:

תשמש את החקלאי ושטחו של הבית הבנוי לא יעלה על 160 מ"ר עיקרי בתוספת שטחי שירות.

יחידה 2:

תשמש את דור ההמשך של החקלאי (אין דור המשך, אין אישור לבנות את היחידה). שטחה הבנוי לא יעלה על 160 מ"ר.

יחידה 3:

תשמש את הורי החקלאי (אין הורים / אין אישור לבנות את היחידה). שטחה של היחידה לא יעלה על 55 מ"ר.

סך הכל השטח הבנוי המותר לבנייה (זכויות בנייה) על פי חוזה החכירה הסטנדרטי הינו 375 מ"ר במשבצת הצהובה בחלקה א' של הנחה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תשלומים לרשות מקרקעי ישראל:

במקרים מסויימים התכנית המקומית (תב"ע) מתירה בנייה אשר עולה על 375 מ"ר הניתנים לבינוי, בדרך כלל, בחוזה החכירה.

במקרה זה שמאי המקרקעין נדרש לבצע הערכת שווי נחלה, לזגור את שווי הקרקע בלבד של תוספת הבנייה, ללא פיתוח ולהכפילה ב – 91%.

להלן דוגמא תחשיב תשלום לרמ"י בגין תוספת של 40 מ"ר:

בהנחה והחוכר יידרש היטל השבחה למועצה המקומית, יידרש לשלם לרמ"י 46% מהשווי בגין תוספת זכויות הבנייה במקום 91% כפי שמופיע בתחשיב לעיל.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההסדר החדש בנחלות:

רשות מקרקעי ישראל מציעה שני מסלולים בהם החוכר רשאי לשדרג את זכויותיו בנחלה.

מטרת הרשות הינה שליטה טובה יותר על הנעשה בקרקעותיה ומניעת שימוש בלתי מורשה במקרקעין.

הרשות מציעה את שני המסלולים המשדרגים את זכויות הבעלות בנחלות.

וזאת, בכפוף לביצוע רישום החלקה ברשם המקרקעין או הכנת תכנית רישום פרטנית, הסדרת השימושים בנחלה ותשלום מס לרשות הנגזר משוו

חוכרים רבים עושים שימוש נוסף בשטח הנחלה וייתכן ולא תהיה להם כדאיות כלכלים בהצטרפות למסלולי ההסדר.

שמאי מקרקעין יכול להעריך את התשלום הצפוי לרשות מקרקעי ישראל.

השמאי יבצע הערכת שווי נחלה בשתי החלופות ויסייע לחוכר להבין את כדאיותו בכלל ההליכים מול רשות מקרקעי ישראל.

סוגי ההסדרים בנחלות ששמאי מקרקעין נדרש לדעת בביצוע הערכת שווי נחלה:

מה משלמים ומה מקבלים במסלול 1:

חוכר הנחלה ישלם 3.75% משווי חלקת המגורים עם קיבולת הבנייה הבסיסית (כ – 375 מ"ר).

בתמורה לתשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים יקבל חוכר הנחלה את הבאים:

יבוטל הרצף בין דורי. לא תהיה חובה כי היחידה השנייה בהיקף בניה של 160 מ"ר (לרבות 55 מ"ר יחידת הורים) תותר בכפוף לקיומו של דור המשך.

החקלאי יהיה רשאי לנצל את זכויות הבנייה לפי ראות עיניו וללא התניה כי הוריו או ילדיו יתגוררו בנחלה.

החוכר יהיה רשאי לשכן בנחלה קרוב משפחה אשר אינו בהכרח ילד או הורה.
לחוכר תהיה האפשרות לפצל את חלקת המגורים בנחלה תמורת תשלום נוסף.
תבוטל ההוראה להשבת הקרקע למנהל במקרה של שינוי ייעודה מחקלאי לעירוני.

מה צריך לדעת שמאי נחלות / שמאי מקרקעין על פיצול נחלה במסלול 1:

לאחר תשלום דמי ההסדר (3.75% מהערכת שווי נחלה על ידי שמאי הרשות) יותר לחוכר לפצל את חלקת המגורים ועל המגרש המפוצל ייחתם חוזה חכירה פרטני.
הפיצול יותנה בתשלום של 29.25% משווי החלקה המפוצלת.
למגרש המפוצל יוצמדו לכל הפחות 160 מ"ר מזכויות הבנייה. זכויות בנייה אלה יופחתו מכלל זכויות הבנייה למגורים של החקלאי בנחלה.

במקרה שהמגרש המפוצל יכלול יותר מ – 160 מ"ר, בגין המטרים הנוספים, ישלם החוכר 33% משווי כל מ"ר מבונה. התשלומים נקבעים על ידי שמאי הרשות ומתייחסים למרכיב הקרקע של הנחלה.

מה משלמים ומה מקבלים במסלול 2:

המסלול השני הינו תשלום מיידי של 33% משווי חלקת המגורים.

3.75% ישולם בגין שווי חלקת המגורים ללא פוטנציאל, ו – 29.25% משווי חלקת המגורים המגלם פוטנציאל תכנוני. סה"כ 33% משווי חלקת המגורים של הנחלה.

יבוטל הרצף בין דורי. לא תהיה חובה כי היחידה השנייה בהיקף בניה של 160 מ"ר תותר בכפוף לקיומו של דור המשך ו – 55 מ"ר בכפוף למגורי הורים בנחלה.
החוכר רשאי לשכן בנחלה כל אדם ללא קרבה משפחתית (בניגוד למסלול 1).
החוכר יהיה רשאי לפצל מגרש ללא תשלום נוסף.
תבוטל ההוראה להשבת הקרקע למנהל במקרה של שינוי ייעודה מחקלאי לעירוני (מגורים ותעסוקה).
פטור מדמי הסכמה בהעברת זכויות בחלקת המגורים.

מה צריך לדעת שמאי נחלות על העברת זכויות בנחלה (דמי הסכמה):

על פי רשות מקרקעי ישראל, בהעברת זכויות בנחלה במסגרת מכירתה יחול על החוכר תשלום דמי הסכמה.

חריגים: העברת זכויות במסגרת ירושה, העברת זכויות במסגרת גירושין או העברת זכויות לקרוב.

חוכר אשר מבקש להעביר אז זכויותיו בנחלה יחוייב לרכוש את מלוא זכויותיו בחלקת המגורים.

תשלום רכישת הזכויות יעמוד לחוכר כזיכוי מתשלום דמי ההסכמה בגין העברת הזכויות בנחלה.

דוגמה לתשלום דמי רכישה / דמי הסכמה בנחלה אשר פוצלה בעבר:

למרות החישוב לעיל, לחוכר קיימת האופציה לשלם את דמי ההסכמה בכפוף לאמור בחוזה החכירה על פי התחשיב הבא:

הגבוה מבין – מחיר המכירה של הנחלה או הערכת שווי נחלה על ידי שמאי רשות מקרקעי ישראל.

מסך זה נפחית את הגבוה בין מחיר נחלה ייסודי, עלות הנחלה (כשקנינו), ערך המחוברים שהשקענו, מחיר ייסודי מזערי. את ההפרש נכפיל ב – 33%.

שווי נחלה יסודי מזערי שנקבע על ידי רמ"י המוכפל ב – 2%.

בדוגמה להלן, הערכת שווי נחלה שנקבעה על ידי שמאי המנהל הינו גבוה ממחיר המכירה ולפיכך על מספר זה יתבסס התחשיב.

מהערכת שווי הנחלה, נפחית את מחיר הרכישה הממודד הגבוה ביותר מבין החלופות.

את הפער נכפיל ב 33% ונוסיף את התשלום הקבוע בגין מחיר נחלה יסודי מזערי המוכפל ב – 2%.

להלן דוגמת התחשיב:

במקרים רבים, רשות מקרקעי ישראל דורשת סכומים גבוהים מהצפוי.

זכותכם להיעזר שמאי מקרקעין על מנת להגיש השגה על גובה התשלום ולהקטינו ככל הניתן.

שמאי מקרקעין יכול לבצע הערכת שווי הנחלה בחלופה נוספת. שמאי מקרקעין המתמחה בנחלות יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים על ידי הגשת השגה מנומקת על גובה התשלום לרמ"י.

לנוחיותכם, קישור לקובץ החלטות מרוכז של רשות מקרקעי ישראל.